Как рассчитать налог от продажи квартиры

Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)

Пример 1: Продажа квартиры, которой владели более минимального срока

Условия приобретения и продажи:
В 2004 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2019 году он ее продал.

Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налог, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока. В данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года.

Необходимость подавать декларацию:
Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2017 году приобрел квартиру за 2,5 млн рублей. В 2019 году он ее продал за эту же сумму.

Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налог, так как вправе применить вычет по расходам, то есть вычесть затраты на покупку из стоимости продажи. В результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года, так как владел квартирой менее 5 лет. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2017 году приобрела квартиру за 3 млн рублей. В 2019 году она ее продала за 3,5 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 4: Применение стандартного вычета

Условия приобретения и продажи:
В 2018 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и в 2019 году продал ее за 1,8 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры, максимальный размер которого 1 млн рублей. Сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2019 году они квартиру продали за 1,5 млн рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. рублей).

Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 рублей.

Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2019 году они продали квартиру за 3 млн рублей.

Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Условия приобретения и продажи:
В 2018 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн рублей. В 2019 году они продали квартиру за 4,2 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2020 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2019 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2019 году он ее продал за 4 млн рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2019 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, он имеет право уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры, на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.

Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн рублей).
В итоге Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2019 получил в наследство квартиру. В том же году он продал ее за 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.

Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Налог с продажи квартиры.

Сделки по продаже недвижимости для частного лица помимо прибыли, зачастую приносят достаточно немалые затраты, в числе которых и налог с продажи квартиры. Российское законодательство, а именно статья 220 Налогового Кодекса РФ гласит, что, продавая квартиру, находящуюся в своей собственности более трех лет, продавец обязан уплатить налог в размере 13% со всей полученной суммы сверх 1 миллиона рублей. Более того, для резидентов РФ налог на доходы составляет 13% от полученного дохода, а для не резидентов РФ — 30%.

Проще говоря, если с даты покупки квартиры прошло менее трех лет, а ее стоимость на момент продажи составляет более 1 миллиона рублей, то при ее продаже собственнику придется уплатить налог. Слишком очевидно нежелание людей выкладывать такую довольно ощутимую сумму. Однако, если продавец владеет квартирой более трех лет, налог с продажи квартиры не платится, независимо от суммы продажи.

Читать еще:  Как узнать номер страхового полиса через интернет

Если согласно законодательству продавец обязан уплатить налог 13% с продажи квартиры, он должен знать два способа его исчисления. Налог уплачивается с суммы чистого дохода — разницей между покупной и продажной ценой квартиры (подтверждённые расходы). В случае, если расходы по покупке квартиры составляют сумму менее одного миллиона, налог будет уплачиваться с разницы между продажной ценой квартиры и одним миллионом рублей.

1. Собственник продает квартиру, которой владеет более трех лет за 1,5 миллиона рублей. В данном случае доход налогом не облагается.

2. Собственник приватизировал или унаследовал квартиру. В данном случае расход на покупку квартиры составляет 0 рублей, значит при продаже собственник получает только чистый доход. Квартира находится в собственности менее трех лет. После этого собственник продал квартиру за 1 миллион рублей. Налог с продажи квартиры не платится, так как сумма продажи не превышает 1 миллион рублей.

3. Собственник продал за 1,2 миллиона рублей квартиру, которую приобрёл за 0,8 миллиона рублей. Квартира в собственности у продавца менее 3 лет. В этом случае, выгоднее использовать льготу на 1 миллион рублей, а не расходы, равные 0,8 миллиона рублей. Налог составит (1,2 — 1 ) * 13% = 26 тыс. рублей.

4. Собственник продал за 3 миллиона рублей квартиру, которую приобретал за 2 миллиона. Квартира в собственности продавца менее трех лет. Чистый доход составил 1 миллион рублей. В этом случае, налог составит (3 — 2) x 13% = 130 тыс. рублей.

5. Два собственника продают квартиру за 2,5 миллиона рублей, ранее приобретенную за 0,5 миллиона. Квартира в собственности продавцов менее трех лет. В данном случае, лучше использовать льготу на 1 миллион рублей, а не расходы, понесенные при приобретении ими жилья равные 0,5 миллиона рублей. В этом случае каждый собственник уплатит налог (2,5 — 1) / 2 x 13% = 97,5 тыс. рублей.

Все вышеперечисленные правила также распространяются на продажу дач, садовых домиков, земельных участков и комнатах квартирах. Описанный механизм исчисления налога с продажи квартиры будет распространяться на это имущество при его сделках на рынке.

Какую информацию необходимо знать продавцам недвижимости.

Продажа недвижимости физическим лицом влечет за ним обязанность подать декларацию о доходах в срок не позднее 30 апреля следующего года, независимо от того купил ли он другое жилье, а также будет ли начислена какая-либо сумма налога. Поданная декларация в налоговую инспекцию станет определяющим фактором для начисления оплаты или освобождения от нее, а также размера налога с продажи квартиры.

Долевая собственность на отчужденный объект подразумевает деление прибыли на сумму свыше 1 миллиона рублей на число собственников, каждый из которых платит 13% от своей части.

Налог за детей платят родители в предусмотренном порядке.

При совместной собственности сумма чистого дохода от продажи квартиры делится между собственниками по договоренности, основанием для которой является заявление о распределении долей, которое пишется собственниками в налоговой инспекции.

Непредставление декларации или несвоевременно уплаченный налог с продажи квартиры влечет за собой ответственность по ст.122 и 119 НК РФ.

Выгода, полученная при вычитании суммы в договоре уступки прав требования и суммы в договоре долевого участия, облагается налогом 13%. Это значит, что на все жилье в строящихся домах, в независимости от форм его оформления (договором переуступки или долевого участия), продавцы платят налог на тех же условиях, которые установлены для вторичного жилья.

Имущественный вычет при покупке жилья.

Следует помнить про налоговый вычет при покупке жилья, который существенно уменьшает налогооблагаемую базу. Приобретая другое жилье, продавец недвижимости может уменьшить сумму, с которой будет уплачиваться налог, если он купил жильё в один и тот же налоговый период с продаваемой недвижимости.

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ плательщики, которые приобрели жилье или участвуют в его строительстве, имеют право получить однократный налоговый вычет из суммы фактически произведенных расходов, но не более 1 миллиона рублей. Данная статья закона означает, что у человека, который приобрел квартиру, есть право на возврат из бюджета 13% от 1 миллиона рублей. Имущественный налоговый вычет можно получить по месту работы или в налоговой инспекции.

Возможно ли не уплачивать налог с продажи квартиры?

Из продажи квартиры вытекает уплата немалой суммы налога, платить которую бывает просто жалко. Сумма налогового вычета сильно теряет свою ценность после неприятных столкновений человека с налоговыми органами. Чтобы избавить себя от дополнительных забот и убытков собственники, владеющие недвижимостью не более трех лет, указывают при ее продаже заведомо ложную сумму в договоре купли-продажи, а именно меньше миллиона — например, 998 000 руб.

Однако, такие условия договора неприемлемы для некоторых покупателей, для которых указание в документации полностью действительной стоимости квартиры является принципиальным нюансом. Как правило, к такой группе относятся люди, приобретающие жилье по ипотечному договору. Дело в том, что при признании судом недействительности сделки, все возвращается к положению, предшествующему договору купли-продажи. Продавец получает обратно свою квартиру, а покупатель — сумму денег, указанную в договоре. Поэтому прописанные в договоре 998 000 рублей, это именно та сумма, которую продавец обязан будет вернуть. Очевидно, что рискует только покупатель, а выгодна такая сделка одному продавцу.

В случае, если квартира вам нравится, а продавец не желает платить налог с продажи квартиры, возможны два решения проблемы: либо указать в договоре сумму не превышающую 1 миллион рублей, либо заплатить за квартиру сумму, равную налогу, сверх цены. На практике оба варианта невыгодны для покупателя. Зачастую, это увеличивает сроки продажи квартиры.

В итоге стоит отметить, что продавцам недвижимости не следует сетовать на несправедливость законов, ведь такие законодательные нормы направлены на регулирование рынка недвижимости. Львиная доля налогов должна быть уплачена продавцами, осуществляющие спекулятивные сделки, а именно, куплю-продажу недвижимости, целью которой является извлечение дохода, а также продавцами элитной недвижимости. Простым гражданам государство постоянно обеспечивает облегчение налогового бремени. Более того, если платить налог с продажи квартиры не очень хочется, есть возможность подождать и продать недвижимость по истечении трехлетнего срока после покупки.

Примеры расчета налога с продажи квартиры

В предыдущей статье мы писали о том, как рассчитать налог с продажи недвижимости. Теперь детально разберем примеры.

Общие примеры

Вы продаете квартиру.

Первая ситуация

Квартира получена по наследству. Не важно в каком году. Вы освобождаетесь от налога, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, не будет облагаться налогом вне зависимости от его суммы.

Вторая ситуация

Вы купили квартиру до 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, не будет облагаться налогом вне зависимости от его суммы.

Третья ситуация

Вы купили квартиру до 1 января 2016 года. Вы должны заплатить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности меньше 3 лет. Доход, полученный от продажи, будет облагаться налогом, без учета кадастровой стоимости.

Четвертая ситуация

Вы купили квартиру после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, не будет облагаться налогом вне зависимости от его суммы.

Пятая ситуация

Вы купили квартиру после 1 января 2016 года. Вы должны заплатить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности меньше 5 лет. Доход, полученный от продажи, будет облагаться налогом, с учетом кадастровой стоимости (см. примеры ниже).

С какой суммы считается налог после 1.01.2016?

Вы продаете квартиру, полученную в собственность после 1 января 2016 г, которая находится в собственности 1.5 года (менее 5 лет).

Первая ситуация

По договору цена продажи квартиры составляет 3 000 000 рублей.

Ее кадастровая стоимость 8 700 000 рублей.

В этой ситуации кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент равна:

8 700 000 х 0.7 = 6 090 000 руб.

Кадастровая стоимость (умноженная на коэффициент) квартиры больше чем цена продажи по договору:

3 000 000 руб. 6 720 000 руб.

Поэтому в доход включают договорную цену, то есть 7 400 000 руб.

Примеры с уменьшением налога (имущественный вычет)

Вы решили продать квартиру, купленную после 1.01.2016 и которой владеете меньше 5 лет.

Первая ситуация

Цена квартиры по договору 4 300 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Значит налог нужно рассчитывать с нее. В этом случае доход, облагаемый налогом по этой сделке, равен:

Читать еще:  Как рассчитать компенсацию за задержку заработной платы

3 300 000 (цена квартиры по договору) — 1 000 000 (вычет) = 2 300 000 руб.

С него нужно заплатить налог:

2 300 000 х 13% = 299 000 руб.

Вторая ситуация

Цена квартиры по договору 870 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход, облагаемый налогом по этой сделке, равен:

870 000 (цена квартиры по договору) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Если доход, облагаемый налогом меньше вычета, то считается что он равен нулю. В этом случае налог платить не нужно. Но подать декларацию в налоговую нужно обязательно.

Третья ситуация

Цена квартиры по договору равна 1 000 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход, облагаемый налогом по этой сделке, равен:

1 000 000 (цена квартиры по договору) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

В этом случае доход, облагаемый налогом равен вычету, что также считается что он равен нулю. Налог платить не нужно, а декларацию подать нужно обязательно.

Четвертая ситуация

Цена квартиры по договору 990 000 руб. Ее кадастровая стоимость 2 300 000 руб. Кадастровая стоимость с пониженным коэффициентом равна 1 610 000 руб. (2 300 000 х 0,7). Это больше, чем цена по договору. Поэтому доходом считают кадастровую стоимость, умноженную на 0.7 (1 610 000 руб.).

Доход, облагаемый налогом в этом случае равен:

1 610 000 (кадастровая стоимость х 0.7) – 1 000 000 (вычет) = 610 000 руб.

С него нужно заплатить налог:

610 000 х 13% = 79 300 руб.

Пятая ситуация

Цена квартиры по договору 840 000 руб. Ее кадастровая стоимость — 1 290 000 руб. Кадастровая стоимость с пониженным коэффициентом равна 903 000 руб. (1 290 000 х 0,7). Это больше, чем цена по договору. Поэтому доходом считают кадастровую стоимость, умноженную на 0.7 (903 000 руб.).

Доход, облагаемый налогом в этом случае равен:

903 000 (кадастровая стоимость х 0.7) – 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

В этом случае доход, облагаемый налогом меньше вычета. Считается что он равен нулю. Налог платить не нужно, а декларацию подать нужно обязательно.

Пример с долями

У продаваемой квартиры 2 владельца. Им принадлежит по ½ доли каждому. Квартира находилась в собственности менее 5 лет. Цена квартиры по договору выше ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется цена квартиры по договору.

Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи. Цена квартиры по договору 2 900 000 руб. Соответственно доход каждого владельца будет:

2 900 000 (цена квартиры по договору) х ½ (доля в квартире) = 1 450 000 руб.

Каждый владелец получает право на вычет пропорционально своей доле:

1 000 000 (общая сумма вычета) х ½ (доля в квартире) = 500 000 руб.

Доход, облагаемый налогом для каждого продавца составит:

1 450 000 (доход) – 500 000 (вычет) = 950 000 руб.

С него налог для каждого продавца составит:

950 000 х 13% = 123 5000 руб.

О расчёте налога с продажи квартиры

Как рассчитать налог с продажи квартиры, если недвижимость продавалась совсем через небольшой срок после приобретения. Дело в том, что избежать выплат с продажи такого имущества можно только в том случае, если оно находилось в вашей собственности более трех лет. Какие налоги начисляются, если жилье было получено в наследство, и как считается сбор, если можно воспользоваться налоговым вычетом? Из данной статьи вы узнаете подробные ответы на эти вопросы.

Когда можно избежать налогообложения

Прежде чем приступить к подсчету налогообложения, необходимо выяснить, когда не нужно платить налог с продажи квартиры:

  • Если вы приобрели свое недвижимое имущество до 2016 года, то продавать его без государственного сбора вы сможете только после трёх лет пользования. При этом не имеет значения, каким именно образом оно у вас оказалась – вы его купили, получили по наследству или вследствие приватизации. Получается, что, купив свою жилую площадь в 2018 году, вы сможете продать ее без сборов только в 2021 году.
  • Если вы купили жилье после 2016 года, то минимальный срок владения недвижимостью по договору составляет пять лет.
  • Если имущество было передано по наследству или приватизировано после 2016 года, то квартира в собственности должна пробыть хотя бы три года.

То есть, у вас не получится купить жилую площадь по более низкой цене и уже через пару месяцев продавать по более высокой, заработав, таким образом, определенную сумму. Вы должны будете заплатить государственный сбор с такой сделки, так как вы получили доход, а все доходы в России облагаются государственными сборами. В данной ситуации налогообложение действует, если жилье в собственности менее 3 лет.

Точную дату покупки вы сможете узнать из договора, права на наследство или документов о приватизации. Таким образом, вы сможете рассчитать, когда именно заканчивается минимальный срок владения жилой площадью.

Уменьшение налогообложения

Когда вы решаете продать свою недвижимость, вас, конечно же, может заинтересовать вопрос, можно ли уменьшить свои расходы, когда вы будете продавать жилую площадь. Да, сумму, действительно, можно уменьшить. В первую очередь стоит учитывать, что выплаты взимаются не со всей суммы, которую вы получили от продажи недвижимости, а только с разницы от покупки и продажи. Например, вы купили недвижимое имущество за 3 миллиона, а потом через год решили его продать за 4 500 000. Получается, что взимается необходимая сумма, будет с 1 500 000. В таком случае взимается 195 000 – 1 500 000 х 13% (именно такой процент со своего дохода необходимо заплатить государству). Такой процент установлен для физических лиц.

Конечно же, если вы получили жилье в наследство, то сумма налога значительно увеличится. Например, вам передано жилье, которое вы решили продать уже через год, то сбор придется платить со всей суммы, за которую имущество было продано. Если жилье продано за 4 000 000, то с вас будет взиматься 520 тысяч.

Если вы имеете официальную работу и исправно платите налоги, то вы имеете полное право на единоразовый вычет, который равен 1 000 000. Например, вы купили жилье за 3 000 000 рублей, а потом продали ее за 5 миллионов. Получается, что платить вы должны с 2 000 000 рублей. Взимается 260 000 рублей. Если вы воспользуетесь вычетом, то сможете уменьшить выплаты в два раза, и сбор будет равен 130 тысячам.

Важно! Воспользоваться таким вычетом можно только один раз в жизни, даже если вы продаете несколько квартир. Также вы можете разбить этот миллион на несколько сделок.

Не забывайте, что если вы не имеете официальной работы, то рассчитывать на эту скидку вы уже не можете. Но при этом налог со своего дохода от продажи квартиры вам платить всё равно придется. Вычет – это своего рода возврат части средств, которые вы добросовестно платили государству на протяжении всего этого времени.

Вы также можете избежать сборов полностью, если вы не получите никакого дохода со сделки. То есть, вы продадите недвижимость дешевле, чем ее покупали. Получается, что вы, например, приобрели недвижимость за 5 000 000, а потом продали ее за 4,5 миллиона. Со сделки вы потеряли полмиллиона рублей, а значит платить налог не нужно.

Стоит отметить, что многие люди пользуются этим и продают жилье немного дешевле, чем покупали, чтобы как раз избежать выплат. Правда здесь сначала стоит хорошо подумать, чтобы такой подход, действительно, был выгодным. В некоторых ситуациях будет выгодней заплатить налог с разницы, чем продавать недвижимость дешевле.

Примеры расчетов

Теперь стоит подробнее рассмотреть, как именно рассчитывается налог с продажи недвижимости в том или ином случае. Для этого вы можете воспользоваться различными онлайн калькуляторами, в которые можно внести все необходимые данные и получить конечную сумму. Однако сделать расчет самостоятельно также не очень сложно. Чтобы налог был посчитан правильно, вам нужно знать следующие параметры:

  • Когда именно покупалась жилая площадь или получалась в наследство. Эти данные позволят вам узнать, нужно ли вам платить налог с продажи квартиры в 2019 году или нет.
  • Имеете ли право на налоговый вычет или нет. Если да, то вы можете значительно уменьшить конечную сумму.
  • Какая сумма является разницей между покупкой и продажей, ведь именно с нее необходимо будет выплачиваться налог. Исчисленный итоговый сбор будет очень сильно отличаться в зависимости от этой разницы.

Расчет налога при продаже собственной квартиры происходит следующим образом:

Читать еще:  Как рассчитать сумму декретных

Рассмотрим ситуацию, когда вы получили жилую площадь в наследство и решили ее продать до того, как прошел минимальный срок. При этом вы можете воспользоваться скидкой в один миллион рублей. Вы продаете недвижимость за шесть миллионов рублей. Соответственно, сбор должен платиться с полной суммы, так как договора о покупке у вас нет. С помощью вычета вы сокращаете сумму до пяти миллионов. В итоге вы должны заплатить 650 тысяч рублей, считается это следующим образом – 5миллионов умножить на 13%. Уменьшить сумму еще больше у вас не получится, так как в законодательстве не предусмотрено других возможностей.

Совсем уже иначе будут рассчитываться выплаты, если вы сами покупали жилую площадь, и у вас имеет договор. Допустим, что вы приобрели недвижимость за 2 миллиона рублей, а через два года продаете это жилье уже за 2,8 мл рублей. При этом у вас нет возможности воспользоваться скидкой. Значит, что вы должны заплатить деньги с разницы в цене, то есть, с 800 000 рублей, а значит, взимается 104 тысячи. Исчисляется выплата так – 800 000 х 13%.

Вы купили жилье за 4 000 000 и продаете его за 5 000 000, при этом вы можете воспользоваться вычетом. После того, как вы им воспользовались, разницы между покупкой и продажей не осталось, соответственно, вы не должны ничего платить.

Вы приобрели жилье два года назад за 3,5 миллиона и продаете его сейчас за 4 миллиона. Свою скидку вы потратили, а значит, что вы должны будете платить государству с 500 000 рублей. Выплаты в таком случае будут равны 75 000.

Вы купили жилую площадь за 3 миллиона, а продаете ее за 2,8. Получается, что вы не только не получаете дохода с такой сделки, но и теряете деньги. Платить государству вам не нужно, так как сделка была на меньшую сумму, чем покупка, о чем уже говорилось выше.

Как видите, сбор с продажи квартиры необходимо платить далеко не во всех случаях, что, конечно же, не может не радовать собственников. Если вы не зарабатываете на перепродаже, и жилье у вас в собственности достаточно большое количество времени, то полностью можете избежать государственных сборов.

Кроме того, согласно российскому законодательству, каждый официально работающий гражданин, может воспользоваться налоговым вычетом, тем самым сократив свои выплаты. Единственное, что такой вычет можно использовать только один раз в жизни, то есть, при продаже только одной квартиры.

Особенно большие выплаты будут в том случае, если вы получили недвижимость в дар или по наследству. Если квартиру будете продавать, например, всего за 2 миллиона, то выплаты будут равны 260 тысячам. Исчисляться сбор будет полностью со всех денег. Меньше он может стать только благодаря вычету. Для квартиры, как для дорого имущества, предоставляется достаточно приличный вычет.

Не стоит пытаться обмануть государственную систему и пытаться продать квартиру специально дешевле. В первую очередь, такой поступок не гарантирует того, что вы сможете сэкономить. Во-вторых, рассчитываться налоговая пошлина будет от 70% от кадастровой стоимости проданного помещения, даже если вы продали его за меньшие деньги.

Примеры расчета налога с продажи квартиры

В предыдущей статье мы писали о том, как рассчитать налог с продажи недвижимости. Теперь детально разберем примеры.

Общие примеры

Вы продаете квартиру.

Первая ситуация

Квартира получена по наследству. Не важно в каком году. Вы освобождаетесь от налога, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, не будет облагаться налогом вне зависимости от его суммы.

Вторая ситуация

Вы купили квартиру до 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, не будет облагаться налогом вне зависимости от его суммы.

Третья ситуация

Вы купили квартиру до 1 января 2016 года. Вы должны заплатить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности меньше 3 лет. Доход, полученный от продажи, будет облагаться налогом, без учета кадастровой стоимости.

Четвертая ситуация

Вы купили квартиру после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, не будет облагаться налогом вне зависимости от его суммы.

Пятая ситуация

Вы купили квартиру после 1 января 2016 года. Вы должны заплатить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности меньше 5 лет. Доход, полученный от продажи, будет облагаться налогом, с учетом кадастровой стоимости (см. примеры ниже).

С какой суммы считается налог после 1.01.2016?

Вы продаете квартиру, полученную в собственность после 1 января 2016 г, которая находится в собственности 1.5 года (менее 5 лет).

Первая ситуация

По договору цена продажи квартиры составляет 3 000 000 рублей.

Ее кадастровая стоимость 8 700 000 рублей.

В этой ситуации кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент равна:

8 700 000 х 0.7 = 6 090 000 руб.

Кадастровая стоимость (умноженная на коэффициент) квартиры больше чем цена продажи по договору:

3 000 000 руб. 6 720 000 руб.

Поэтому в доход включают договорную цену, то есть 7 400 000 руб.

Примеры с уменьшением налога (имущественный вычет)

Вы решили продать квартиру, купленную после 1.01.2016 и которой владеете меньше 5 лет.

Первая ситуация

Цена квартиры по договору 4 300 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Значит налог нужно рассчитывать с нее. В этом случае доход, облагаемый налогом по этой сделке, равен:

3 300 000 (цена квартиры по договору) — 1 000 000 (вычет) = 2 300 000 руб.

С него нужно заплатить налог:

2 300 000 х 13% = 299 000 руб.

Вторая ситуация

Цена квартиры по договору 870 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход, облагаемый налогом по этой сделке, равен:

870 000 (цена квартиры по договору) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Если доход, облагаемый налогом меньше вычета, то считается что он равен нулю. В этом случае налог платить не нужно. Но подать декларацию в налоговую нужно обязательно.

Третья ситуация

Цена квартиры по договору равна 1 000 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход, облагаемый налогом по этой сделке, равен:

1 000 000 (цена квартиры по договору) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

В этом случае доход, облагаемый налогом равен вычету, что также считается что он равен нулю. Налог платить не нужно, а декларацию подать нужно обязательно.

Четвертая ситуация

Цена квартиры по договору 990 000 руб. Ее кадастровая стоимость 2 300 000 руб. Кадастровая стоимость с пониженным коэффициентом равна 1 610 000 руб. (2 300 000 х 0,7). Это больше, чем цена по договору. Поэтому доходом считают кадастровую стоимость, умноженную на 0.7 (1 610 000 руб.).

Доход, облагаемый налогом в этом случае равен:

1 610 000 (кадастровая стоимость х 0.7) – 1 000 000 (вычет) = 610 000 руб.

С него нужно заплатить налог:

610 000 х 13% = 79 300 руб.

Пятая ситуация

Цена квартиры по договору 840 000 руб. Ее кадастровая стоимость — 1 290 000 руб. Кадастровая стоимость с пониженным коэффициентом равна 903 000 руб. (1 290 000 х 0,7). Это больше, чем цена по договору. Поэтому доходом считают кадастровую стоимость, умноженную на 0.7 (903 000 руб.).

Доход, облагаемый налогом в этом случае равен:

903 000 (кадастровая стоимость х 0.7) – 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

В этом случае доход, облагаемый налогом меньше вычета. Считается что он равен нулю. Налог платить не нужно, а декларацию подать нужно обязательно.

Пример с долями

У продаваемой квартиры 2 владельца. Им принадлежит по ½ доли каждому. Квартира находилась в собственности менее 5 лет. Цена квартиры по договору выше ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется цена квартиры по договору.

Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи. Цена квартиры по договору 2 900 000 руб. Соответственно доход каждого владельца будет:

2 900 000 (цена квартиры по договору) х ½ (доля в квартире) = 1 450 000 руб.

Каждый владелец получает право на вычет пропорционально своей доле:

1 000 000 (общая сумма вычета) х ½ (доля в квартире) = 500 000 руб.

Доход, облагаемый налогом для каждого продавца составит:

1 450 000 (доход) – 500 000 (вычет) = 950 000 руб.

С него налог для каждого продавца составит:

950 000 х 13% = 123 5000 руб.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector