Что такое жнк

Что такое жилищный накопительный кооператив и какова цель деятельности ЖНК согласно ФЗ РФ?

С 2005 года, ввиду принятия федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» в обиход вошло общепринятое понятие “ЖНК”, или же жилищный накопительный кооператив. Не путайте его с ЖСК.

Что такое жилищный накопительный кооператив, каковы его цели и что следует знать каждому, кто сталкивается с ним в своей повседневной деятельности?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Жилищный накопительный кооператив: что это такое?

Жилищный накопительный кооператив – это один из видов экономических предприятий, функционирующих в целях удовлетворения потребительских потребностей граждан, среди характеристик которого совмещаются черты финансового и строительного кооперативов, при этом, важной функцией ЖНК является строительная деятельность.

При помощи данного типа кооперативов привлекаются денежные средства жителей определенного района на строительство, механическую обработку или покупку новых жилых помещений. Документально кооперативам данного вида разрешается производить строительство не только в жилых помещениях простого типа, но также и в многоквартирных домах.

Основным законодательными проектами, в соответствии с которыми функционируют все ЖНК на территории Российской Федерации являются жилищный кодекс РФ, а также №215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года, в которых устанавливаются список функций, цель и ответственность ЖНК, а также организационные условности в отношении данного типа объединений.

Основная цель

Основной целью, ради которой изначально и предполагалось введение нового законодательного проекта, является возможность предложения гражданам нового типа услуг и повышение самостоятельности граждан в самоуправлении. Именно поэтому инициатива по созданию нового ЖНК предоставляется самим гражданам на основе определенных условий, которые будут рассмотрены в последующих главах.

Так, в список задач данного типа объединений по законодательному замыслу может входить предоставление гражданам-пайщикам возможности удобного приобретения жилища как в пределах определенного, входящего в компетенции рассмотрения участка, так и в других городах России.

Основные права и обязанности

Жилищно накопительный кооператив (что это вы уже знаете), функционирующий в порядке, установленном и для всех других основанных на членстве объединений из граждан или организованных предприятий, также должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в ЕГРЮЛ (то есть Единый государственный реестр юридических лиц).

Для того чтобы успешно провести обязательный процесс регистрации в ЕГРЮЛ, председателю правления нового потенциального ЖНК требуется предоставить достаточно маленький список официальных документов к заявлению.

Данная форма кооператива имеет определенную собственную форму структурирования составляющих органов. Так, неотъемлемым органом подобного типа объединений является наличие ревизионной комиссии и исполнительного лица, которым, например, может быть директор. Также правление и собрание – это важные органы каждого жилищного кооператива.

В права рассматриваемой нами формы организационного объединения входит создание собственного, уникального уставного капитала, в соответствии с которым в последующем ведётся деятельность предприятия. Ввиду данного факта может и оказываться определенное влияние на процесс принятия решений в жилищном кооперативе данной формы.

Так, по умолчанию, для принятия определенного решения в ходе собрания требуется наличие более 50% процентов голосов “за”, в случае же изменения данного условия в уставном капитале ЖНК, при принятии важных, непосредственно сказывающихся на судьбу предприятия решений (например, ликвидация рассматриваемого жилищного накопительного кооператива) для положительного исхода голосования может потребоваться более внушительный результат – например, две трети голосов “за”.

Ответственность

Законодательными проектами, на основе которых регулируется полноценная легитимность функционирования жилищных накопительных кооперативов, устанавливаются два основополагающих пункта, по которым ответственность возлагается на ЖНК или же снимается с него.

Данные пункты можно найти в Законе №215 “О жилищных накопительных кооперативах”, в главе 1-ой, статье 4-ой.

В данной статье сказано, что в случае наличия у отдельных членов ЖНК кредиторских задолженностей и обязательств, данные обязательства не перекладываются на целое объединение. То есть, говоря простым языком, каждый член кооператива несет индивидуальную ответственность за те задолженности, которые закреплены исключительно за ним ввиду его собственной финансовой деятельности. Во втором пункте данной статьи говорится, что по общим обязательствам кооператива его члены отвечают всем принадлежащим рассматриваемому жилищному кооперативу имуществом, и ответственность в данном случае распределяется соответственно равным образом.

Если же отходить от исключительно документальных и юридических условностей данной тематики то, следует заметить, что основополагающая ответственность ЖНК – это поддержание соответствующего уровня оказания предоставляемых услуг и общее качество выполнения всех проводимых работ, в случае несоответствия стандарту которых у членов-пайщиков имеется возможность в ходе собрания оспорить результаты проведенных предприятием работ.

Права и обязанности членов ЖНК

Сбор средств членов ЖНК производится в целях укрепления позиций предприятия и расширения возможных операций, которые проводятся предприятием. Именно поэтому особую важность занимает правильный процесс управления данными средствами в каждом ЖНК. Для того, чтобы обусловить данный факт, официально каждому жилищному накопительному кооперативу разрешается использовать накопленные средства исключительно после общего решения, которое было принято на собрании.

Средства пайщиков, которые поступают на расчетный счет объединения называются кредитными средствами, так как по факту имеют характеристику заемных денежных средств. Как ранее упоминалось, каждому отдельно взятому члену объединения запрещено пользоваться возможностью займа кредитных средств у кооператива.

Единственный возможный метод использования данных средств – это введение их в процесс, регулируемый жилищным накопительным кооперативом для достижения поставленных перед ним экономических и социальных целей.

В уставном капитале каждого ЖНК имеется определенное указание по поводу размера паевых вкладов участников, по достижению которого у члена-участника возникает возможность получить квартиру. Так, с учетом общего размера и сроков, в которые член-участник активно вносил определенные паи в общий расчетный счет жилищного накопительного кооператива, каждому члену причисляется возможность на получение квартиры.

После решения органа правления кооператива о внесении квартиры в список собственности ЖНК члену-участнику передается данная квартира. С данного момента представитель коллектива объединения имеет право пользоваться помещения, проживать в нём и использовать по своим собственным целям.

Преимущества и недостатки ЖНК

Учитывая все факторы, которые непосредственно связаны с участием гражданина в процессах, за которые ответственен ЖНК, следует перечислить преимущества и недостатки, которыми отличается подобный вид кооперативов.

Преимущества:

  1. При помощи ЖНК каждому члену-участнику предоставляется отличная возможность воспользоваться помощью при оформлении документов для получения жилья, которую предоставляет кооператив. Член-участник имеет возможность доступа к информационной базе, которой владеет кооператив. Данные факты непосредственно говорят в плюс участия в одном из жилищных накопительных кооперативов.
  2. В основном кооперативы пользуются услугами крупных и проверенных банков, ввиду чего весь процесс работы данных организаций страхуется именем и имиджем банков. Данный факт так же должен положительно сказываться на принятие решений о вступлении в ЖНК в качестве члена-участника, или же на отказ от подобной возможности.
  3. Возможность выбора жилищного помещения по собственному желанию также огромный плюс в случае взаимодействия физических лиц с ЖНК.
  4. Важно учесть, что при пользовании услугами ЖНК имеется возможность оплачивать жилищное помещение по низким процентам, что на сегодняшний день является значительным преимуществом данного метода приобретения жилья.

Недостатки:

Несмотря на перечисленные выше преимущества жилищных накопительных кооперативов, данная форма социально-экономического объединения имеет ряд достаточно серьезных недостатков, ввиду которых заинтересованным лицам следует задуматься, стоит ли и вправду вступать в подобные предприятия в качестве участника.

  1. В юридической практике известны случаи, когда ввиду отсутствия государственной регистрации, участниками одного и того же жилищного участка или помещения становилось сразу определенное количество людей. Это один из самых главных недостатков подобного рода потребительской деятельности.
  2. Вторым негативным аспектом, о котором следует помнить, является факт того, что ЖНК – это единственное исключение в Жилищном Кодексе Российской Федерации в плане формы организации по возможности требования дополнительного внесения денежных средств.

При этом интересным фактом следует напомнить то, что особых ограничений в плане размеров данных дополнительных взносов документально не зафиксировано, то есть они могут очень сильно превышать изначальные оговоренные в договоре суммы.

  • Еще одним крайне негативным фактором при вступлении в жилищный накопительный кооператив является то, что все накопительные взносы, получаемые от членов-участников, не возвращаются, за исключением целевых. Но даже и в случае споров о возврате целевых взносов члена-участника ЖНК поджидают достаточно большие юридические проблемы, связанные с возвратом данных средств.
  • Еще одной юридической особенностью ЖНК является факт того, что это – некоммерческая организация, ввиду чего её перечень обязанностей моментально сокращается до минимального. Если учесть во внимание, что зачастую в договорах не особо четко прописываются условия предоставления жилища, то имеется возможность, что член-участник получит данное жилье только лишь с задержками и завышенными издержками.
  • О плюсах и минусах ЖСК вы можете почитать в этой статье.

    Еще больше о ЖНК рассказал Сергей Миронов в следующем видео.

    Покупка квартиры с помощью жилищно-накопительного кооператива

    Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) похож на кассу взаимопомощи — часть денег за квартиру вносит пайщик, а остальное выплачивает кооператив. Генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева рассказала порталу Novostroy-M.ru об особенностях ЖНК и рисках, с которыми связана покупка недвижимости по такой схеме.

    Что такое ЖНК

    Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) представляет собой добровольное объединение граждан, созданное для покупки жилья при помощи совместно накопленных паевых взносов. ЖНК регулируется 215-ФЗ и другими законами, контролирующими деятельность потребительских кооперативов.

    Согласно законодательству, денежные средства пайщиков кооператив вправе использовать для приобретения или постройки жилья (в том числе в многоквартирных домах). Также ЖНК может сам выступать в качестве застройщика, либо исполнять роль участника долевого строительства (используя общие денежные средства). Минимальное количество участников кооператива — 50 человек, а максимальное — 5000. Вступить в организацию может любой гражданин, достигший 16 лет.

    Читать еще:  Уникальный идентификатор платежа код 22 где взять

    Процесс вступления в ЖНК довольно прост:

    1. будущий участник пишет заявление о вступлении в организацию соответствии с Уставом кооператива и 215-ФЗ;

    2. после положительного решения руководства ЖНК о принятии гражданина в организацию сведения о нем вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (согласно 129-ФЗ);

    3. участник оплачивает вступительный взнос и первый паевый взнос;

    4. После пайщик получает документ, подтверждающий его членство в кооперативе. Это может быть договор паенакопления либо аналогичный, к примеру, договор участия в ЖНК.

    При этом минимальный взнос для вступления в жилищно-накопительный кооператив законодательством не предусмотрен — каждое объединение эту сумму определяет самостоятельно.

    Нужно отметить, что также кооперативы самостоятельно рассчитывают размер паевых взносов и сумму, накопив которую участник может приобрести жилье или начать его строительство. Также руководством ЖНК назначается график внесения паевых взносов и возможные условия привлечения заемных средств.

    То есть, вступив в кооператив, участник делает первоначальный взнос. Затем, согласно графику, оплачивает паевые взносы, и, накопив нужную сумму, покупает себе квартиру (готовую или в строящемся доме). Затем он, так же по графику, выплачивает остаток стоимости квартиры не позднее срока, оговоренного, как максимальный для погашения. Конечно, при расчетах учитывается тот факт, что паевые взносы участников объединения должны компенсировать организационные затраты ЖНК. Другими словами, пайщики еще оплачивают членские взносы (чаще это небольшой процент от стоимости жилья, например, 0,05%).

    Формы участия в ЖНК существуют самые разнообразные.

    Основные требования к форме ЖНК — соответствие действующему законодательству и надежность организации с финансовой точки зрения. Нужно уточнить, что под формой участия в ЖНК подразумевается способ внесения паевых взносов (график), их размеры, а также условия, при которых участник может приобрести квартиру (сумма, которую необходимо накопить, например, 50% от общей стоимости квартиры).

    Согласно п.2. ст.27 215-ФЗ формы участия в ЖНК обязательно устанавливают:

    1. минимальный и максимальный периоды внесения паевых взносов, минимальный размер взносов (или способ определения их размеров), часть паевого взноса, после накопления которой кооператив может приобрести участнику квартиру или начать ее строительство;

    2. максимальный срок, предназначенный для погашения оставшейся части паевого взноса;

    3. размеры и график платежей в счет паевого взноса;

    4. возможные условия привлечения заемных средств.

    Отдельно стоит отметить, что часть паевого взноса участник ЖНК может внести в зачет старой квартиры (как при системе взаимозачетов ссылка). При этом нужно помнить, что в таком случае недвижимость продается, как правило, по стоимости ниже рыночной.

    Примечательно, что в качестве взносов в ЖНК можно использовать материнский капитал. Эта возможность регулируется п. 2 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 25.03.2013).

    Преимущества и риски покупки квартиры по схеме ЖНК

    К основным преимуществам при покупке недвижимости по схеме ЖНК можно отнести:

    1. минимальный первоначальный взнос;

    2. отсутствие необходимости предоставлять большой пакет документов для вступления в кооператив;

    3. низкие проценты при погашении платежа за квартиру по рассрочке.

    Что касается рисков приобретения квартиры по схеме ЖНК, к ним в первую очередь относят стандартные минусы участия в любом потребительском кооперативе. Во-первых, это возможность исключения из кооператива по решению общего собрания. Во-вторых, возможность убытков, связанных с расходами на деятельность кооператива (в пределах своих паенакоплений). В-третьих, наличие вступительного взноса в ЖНК, который практически не включается в счет стоимости приобретаемой квартиры и ежемесячных/ежегодных членских взносов, а также присутствие риска дополнительных платежей в случае убытков ЖНК.

    Основным же риском покупки недвижимости по этой схеме является тот факт, что до момента выплаты участником кооператива полной стоимости, квартира принадлежит ЖНК. Таким образом, длительное время покупатель не может распоряжаться своей недвижимостью и в случае банкротства кооператива рискует оказаться в весьма невыгодном положении.

    Чтобы минимизировать эти риски, перед вступлением в ЖНК необходимо крайне внимательно изучить все его документы. Прежде всего нужно ознакомиться с Уставом ЖНК (проверить его соответствие со ст.18 215-ФЗ). Важно убедиться в существовании ЖНК (заказать выписку из ЕГРЮЛ). Также стоит понять, насколько честно функционирует кооператив — сопоставить количество членов объединения с числом приобретенных через него квартир.

    Чтобы избежать резкого увеличения стоимости квартиры после выплаты основной части пая, необходимо внимательно изучить, что прописано в договоре об индексации паевого взноса (важно заметить, что законодательство не устанавливает рамки индексации), а также настоять на ограничении роста стоимости жилья разумными пределами.

    После вступления в ЖНК следует получить заверенные копии соответствующих документов (копию решения о приеме и копию протокола собрания).

    При досрочном выходе из ЖНК пайщик теряет вступительный взнос и членские взносы. Также на него может быть наложена неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом (размер не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа). Более того, согласно п.4. ст.32 215-ФЗ возврат паевого взноса может затянуться до двух лет. В случае, если квартира пайщику уже была передана, возврат этого взноса производится после освобождения жилья.

    В целом, нужно отметить, законодательство хорошо справляется с регулированием ЖНК, поэтому этот рынок активно развивается, и, вероятно, будет увеличиваться. Хотя сейчас доля продаж квартир в новостройках через ЖНК не велика по сравнению с другими формами приобретения квартир.

    Отличие ЖНК от ЖСК

    Основное отличие ЖСК от ЖНК заключается в том, что ЖСК создается для строительства одного конкретного здания, а ЖНК не ограничен столь тесными рамками и может направлять свои средства на приобретение квартир в самых разных домах.

    Практически все ЖСК в настоящий момент действуют исключительно на основании ФЗ-214, гражданского и жилищного кодексов РФ. А деятельность ЖНК, в основном, регулируется специальным законом ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

    Также эти две формы отличаются по принципам накопления и использования паевых взносов. ЖНК больше похожи на кассы взаимопомощи — часть денег за квартиру вносит пайщик, а остальное выплачивает кооператив. В последующем пайщик возвращает ссуду и оплачивает проценты за ее использование. При этом, чем больше срок накопления первоначального взноса, тем больше и срок погашения ссуды. В ЖСК же паевые взносы целиком направляются на строительство дома.

    К недостаткам ЖСК относится риск внесения дополнительных денежных средств в случае, если объединение не сможет построить дом на основании паевых взносов всех членов кооператива. Заселение в квартиры, принадлежащие ЖСК, возможно до полной выплаты пая, при этом сроки его выплаты регламентируются только уставом кооператива и/или договором паенакопления.

    К недостаткам ЖНК относится длительность периода накопления минимального взноса, на протяжении которого пайщик не может въехать в приобретаемую квартиру. А также то, что, даже вселившись в квартиру, он не является ее собственником, пока долг кооперативу полностью не погашен.

    Впрочем, при покупке квартиры по любой из схем — и ЖНК, и ЖСК, участник до момента полной выплаты пая не является собственником недвижимости и не может получить имущественный налоговый вычет до погашения долга.

    Что собой представляет жилищный накопительный кооператив и в чем особенности его функционирования?

    Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет собой потребительский кооператив граждан, который объединяет в себя функционал финансового и жилищно-строительного кооператива. Данная форма объединения граждан является достаточно новой для российского рынка.

    • 8 (800) 600-36-17 –Регионы
    • +7 (499) 110-33-98 –Москва
    • +7 (812) 407-22-74 –Санкт-Петербург

    Какими правовыми нормами регулируется

    Деятельность ЖНК в упрощенном виде можно представить как «кассу взаимопомощи». В данном случае часть денег для покупки недвижимости вносится участниками кооператива или пайщиками, а другая часть вносится кооперативом.

    При этом жилищные накопительные кооперативы нельзя рассматривать как очередную финансовую пирамиду. Их деятельность максимально прозрачная и всесторонне контролируется законодательством.

    Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет объединение граждан в форме добровольного потребительского кооператива, созданного для покупки жилья при помощи совместно внесенных и накопленных паевых взносов.

    Создание и функционирование таких кооперативов регламентируется:

    1. Гражданским кодексом.
    2. Жилищным кодексом.
    3. ФЗ-215 от 2004 года «О жилищных накопительных кооперативах».
    4. Прочими законами о потребительских кооперативах.
    5. Уставом кооператива.

    Сведения о кооперативе не являются закрытыми и в обязательном порядке подлежат раскрытию. В частности, в ГИС ЖКХ кооперативом должны быть переданы следующие сведения, с которыми могут быть ознакомлены все заинтересованные лица:

    1. Устав.
    2. Сведения о количестве участников.
    3. Данные о размере паевого фонда.
    4. Данные о кредитной задолженности и направлениях расходов.

    Члены ЖНК имеют право на получение информации о величине собственных накоплений, их месте в очереди и планах по приобретению и строительству недвижимости кооперативом.

    Деятельность кооператива на основе действующего законодательства должна контролироваться со стороны ЦБ РФ. Сведения обо всех потребительских кооперативах направляются в специальный реестр ЦБ РФ. Здесь содержится такая информация о кооперативах, которые ведут свою деятельность по всем нормам законодательства:

    1. Наименование кооператива.
    2. Место его нахождения.
    3. Сведения о членах данного кооператива.
    4. ФИО лица, которое наделено уставом правом выступать от лица кооператива без доверенности.
    5. Сведения о филиалах и представительствах.
    6. Сведения о том, является ли кооператив действующим, или он прекратил деятельность.
    7. Данные об исполнительном органе: председателе, членах правления, а также причинах их отстранения от должности.
    8. Годовой отчет, который представляет кооператив Центробанку.

    Деятельность кооперативов не подлежит лицензированию, так как кооператив, по сути, не занимается строительными работами или кредитованием.

    Виды жилищных кооперативов

    Можно выделить две основные формы жилищных кооперативов:

    Основное различие между ним состоит в том, что ЖСК создается в целях строительства определенного дома, тогда как ЖНК может направлять полученные от пайщиков деньги на покупку квартир в разных домах.

    Также особенностью ЖНК является то, что часть денег за квартиру вносит кооператив, а пайщик затем платит проценты за предоставление ему ссуды.

    Цели создания и права жилищного накопительного кооператива

    Первые ЖНК появились на российском рынке в 2005 году после того, как в силу вступил ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

    Читать еще:  Прескоринг что это

    Для реализации своей базовой цели жилищный накопительный кооператив вправе:

    1. Привлекать денежные средства от граждан в целях покупки жилья.
    2. Вкладывать поступившие от граждан средства в строительство жилья, выступая застройщиком или участником долевого строительства.
    3. Приобретать жилые помещения.
    4. Привлекать для своей работы заемные средства, но их совокупная величина не должна превышать 40% от совокупной стоимости имущества кооператива.

    Кооператив может выступать застройщиком или играть роль дольщика (участника долевого строительства).

    Права и обязанности членов

    Членами ЖНК могут стать только физические лица, а именно дееспособные граждане РФ в возрасте от 16 лет.

    Процедура вступления в жилищный накопительный кооператив предполагает прохождение таких этапов:

    1. Участник пишет заявление на имя правления кооператива о вступлении в ЖНК, согласно уставу кооператива и 215-ФЗ.
    2. После принятия положительного решения по кандидатуре гражданина сведения о нем подлежат внесению в реестр юрлиц по 129-ФЗ.
    3. Участником оплачивается вступительный и паевой взнос.
    4. Пайщик получает официальный документ, который подтверждает его членство в кооперативе. Это, например, договор паенакопления или договор участия в ЖНК.

    Законодательство не содержит указания на минимальный размер взноса для вступления в ЖНК. Каждый кооператив вправе определиться с этой суммой самостоятельно по своему усмотрению и прописать ее в уставе.

    Процедура покупки недвижимости через вступление в ЖНК предполагает прохождение следующих этапов:

    1. Участник делает первоначальный вступительный взнос.
    2. Оплачивает паевые взносы по графику и после внесения нужной суммы приобретает себе недвижимость в строящемся доме или на вторичном рынке.
    3. Затем участник по графику продолжает выплачивать стоимость квартиры, но не позднее максимального срока для погашения.

    Стандартно условия выглядят так: после получения кооперативом 50% от стоимости квартиры он приобретает ее пайщику, а затем тот выплачивает остаток в течение 1,5-2 лет.

    Формы участия в кооперативе, с точки зрения способа внесения паевых взносов, их размеров и условий приобретения недвижимости, могут быть разнообразные (например, уставом может быть предусмотрено обязательное накопление до 50% от стоимости квартиры).

    Согласно п. 2 ст. 27 215-ФЗ, формы участия в накопительном кооперативе в обязательном порядке устанавливают:

    1. Минимальный период внесения паевых взносов.
    2. Максимальный период внесения взносов.
    3. Размеры взносов или способ определения размеров.
    4. Часть паевого взноса, после накопления которой кооператив обязан приобрести квартиру участнику или начать ее постройку.
    5. Максимальные сроки для погашения оставшейся части паевых взносов.
    6. График платежей в счет паевого взноса и размеры платежей.
    7. Возможные условия для привлечения заемных средств.

    Часть паевых взносов участники ЖНК могут внести в зачет свой старой недвижимости. Хотя обычно это не очень выгодный вариант, так как квартиры по такой схеме продаются обычно по цене ниже рыночной.

    Участники кооператива наделены правом контроля за его деятельностью. Такой контроль осуществляется ими через участие в общем собрании членов кооператива, правлении или ревизионной комиссии.

    Все органы потребительского кооператива являются коллегиальными, кроме случаев, когда избирается единственный ревизор или директор в качестве исполнительного органа.

    Помимо контроля за деятельностью ЖНК и возможности влияния на его решения, участники имеют следующие права:

    1. Использовать услуги организации и пользоваться предоставляемыми льготами.
    2. Выбирать форму участия в кооперативе.
    3. Получить в пользование жилое помещение.
    4. Распределять полученные ЖНК доходы от ведения предпринимательской деятельности.
    5. Завещать пай.
    6. Выйти из числа участников в любой момент по своему усмотрению и получить при выходе из кооператива полную действительную стоимость пая.
    7. Устанавливать требования в отношении приобретаемого или строящегося кооперативом жилья.

    Помимо прав, пайщики имеют и определенные обязанности. Так, они должны соблюдать устав организации и исполнять принятые на общем собрании решения. В их обязанности также входят:

    1. Оплата вступительного взноса, величина которого регулируется уставом.
    2. Выплата ежемесячных паевых взносов.
    3. Выплата резервных дополнительных взносов, если они были введены решением общего собрания.

    Членство в кооперативе может быть прекращено в следующих случаях:

    1. При добровольном выходе из числа участников.
    2. При исключении пайщика из числа участников при нарушении им взятых на себя обязательств.
    3. При передаче пая третьему лицу.
    4. При смерти участника.
    5. При обращении взыскания на пай.
    6. После внесения взносов в полном размере и переоформлении недвижимости в собственность.
    7. При ликвидации кооператива.

    Плюсы и минусы ЖНК

    Покупка недвижимости с помощью жилищного накопительного кооператива обладает своими преимуществами и недостатками. В числе преимуществ данной схемы можно выделить:

    1. Необходимость минимального первоначального взноса.
    2. Отсутствие необходимости в предоставлении внушительного комплекта документов для вступления в члены кооператива (по сравнению, например, с ипотечным кредитом).
    3. Низкие проценты при погашении платежа за квартиру в рамках рассрочки.
    4. Возможность выбора недвижимости среди нескольких вариантов.

    В числе рисков приобретения квартиры через ЖНК можно выделить:

    • возможность исключения участника из кооператива по решению, принятому на общем собрании;
    • возможность возникновения убытков участников в размере их паевых взносов;
    • наличие дополнительных платежей в виде вступительного взноса или ежемесячных членских взносов, что несет риски удорожания стоимости недвижимости;
    • риски двойных продаж одной и той же квартиры, так как договоры с ЖНК не подлежат обязательной регистрации (как, например, в случае с ДДУ).

    Потенциальному пайщику также следует учитывать, что при досрочном выходе из ЖНК он теряет свой вступительный и членские взносы. Также ему грозит неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. На основании п. 4 ст. 32 ФЗ-215 на процедуру возврата паевых взносов может отводиться до 2 лет, что приведет к их обесцениванию. При передаче квартиры пайщику на момент принятия решения о выходе деньги ему вернут только после того, как он освободит квартиру.

    Для минимизации своих рисков перед вступлением в ЖНК нужно внимательно изучить все документы. В частности, потенциальному пайщику следует предпринять следующие шаги:

    1. Проанализировать устав ЖНК на предмет его соответствия ст. 15 215-ФЗ.
    2. Запросить выписку из ЕГРЮЛ, чтобы убедиться в том, что он является действующим, в отношении него не введена ликвидационная процедура, и не ведется процесс о признании несостоятельности.
    3. Проанализировать отзывы о кооперативе в открытом доступе (на форумах, в прессе и пр.).
    4. Сопоставить численность кооператива с количеством приобретенных через него квартир.
    5. Уточнить наличие сведений о ЖНК в реестре ЦБ РФ.

    Для того чтобы избежать рисков резкого возрастания стоимости квартиры, пайщику следует уточнить, что указано по этому вопросу в договоре: при каких обстоятельствах может произойти удорожание и ограничивается ли его размер каким-либо образом документально.

    Таким образом, жилищные накопительные кооперативы работают на российском рынке относительно недавно – с 2005 года, и число приобретенных с их помощью квартир пока не велико. Особенность ЖНК состоит в объединении финансового и строительного кооператива.

    Жилищный кооператив как способ инвестиций: когда имеет смысл вкладываться?

    Мамы и папы, заставшие такие понятия, как “кассы взаимопомощи” и выросшие в советской системе, наверняка, знают, что такое “жилищный кооператив”. Чего не скажешь о молодых людях, рожденных на рубеже 90-х, когда черт знает что в стране творилось, чего теперь — и вовсе не понять. Что такое “жилищный кооператив”? Как он работает? Хорошо это или плохо? Если плохо, то почему? Выгодно ли вкладываться?

    Особенности работы кооперативов по покупке квартиры

    Люди, решившие «вложиться» в кооператив, становятся не собственниками конкретной жилплощади, а владельцами паев. Определения и основные обязанности жилищных кооперативов прописаны в ст. 110-134 ЖК РФ ( http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/a23123b6d315e8ada8c8e969f66e8e6a0e709258/ ).

    Есть несколько способов вложиться к жилищный кооператив.

    1 — Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

    Деятельность ЖСК регулируется ст. 110-134 ЖК РФ и ставить задачей совместное финансирование и приобретение / строительства / реконструкции недвижимости.

    Организовать кооператив могут не менее 5 членов и не более квартир в строящемся доме (чтобы всем хватило).

    2 — Кредитный потребительский кооператив (КПК)

    Деятельность КПК регулируется ст. 116 ГК РФ и Федеральным законом “О кредитных потребительских кооперативах”. Организовать КПК могут от 15 до 2000 человек с целью оказания финансовой взаимопомощи друг другу.

    Суть КПК в том, что его члены делать паевые взносы, из которых формируется фонд взаимопомощи, из которого могут выдаваться займы членам ПК в объеме не более 50 минимальных окладов (ст. 809 ГК РФ).

    В случае прекращения членства в КПК паевой взнос пайщику должен быть возвращен в течение 3-х месяцев.

    3 — Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

    Особенность ЖНК в том, что пайщик не сразу вносит всю сумму пая для приобретения жилья, а по частям — копит.

    При вступлении в накопительный кооператив определяются минимальный и максимальный период внесения, минимальный и максимальный размер части паевого взноса.

    [Это что-то похожее на досрочное погашение ипотеки, но только при ипотеке заемщик сам решает, сколько ему вносить, а в случае ЖНК — пайщик не решает ничего].

    При внесении достаточной и минимальной части паевого взноса кооператив покупает для вкладчика квартиру — в том числе, за счет паевых взносов других членов (вот почему все кооперативы так активно занимаются рекламой своих услуг и привлечением новых пайщиков).

    После вселения в купленную квартиру пайщик продолжает выплачивать оставшуюся часть пая.

    • Купленная квартира принадлежит кооперативу до тех пор, пока вы не внесете все взносы за нее. Уловили отличие от ипотеки? (При ипотеке — у вас собственность сразу, как только сдан дом в эксплуатацию. А в случае с ЖСК — вы никто и квартира не ваша, пока не выплатите всю сумму).
    • Член кооператива при вступлении в него вносит 2 взноса: вступительный и членский. При выходе из кооператива эти взносы не возвращаются.
    • Кооператив не вправе приобретать жилье для нечленов кооператива.
    • Кооператив не вправе выдавать займы гражданам и юрлицам.
    • Если пайщик покидает кооператив, что он может получить стоимость своего пая в срок от 6 месяцев до 2-х лет.
    Читать еще:  Что значит режим нон стоп

    Чтобы такая динамическая система, как кооператив, работала исправно, ей постоянно необходим приток новых пайщиков. Кооператив не рухнет, но стоимость вашего пая будет расти.

    Привлекая новых членов ЖСК, вы как бы снижаете объем собственных выплат. Но если вы решите забрать стоимость своего пая и покинуть кооператив, то система может растянуть выплату на 2 года.

    В чем основной подвох при вложении в жилищный кооператив?

    Проблемные жилищные кооперативы

    Особенно проблемными оказались кооперативы в 2006 году, когда все цены недвижимость выросли в разы. Стоимость же паев осталась прежней. Таким образом: многие люди столкнулись с ситуацией большой неопределенности по срокам, когда они смогут получить квартиру.

    Оценивая перспективы вложения средств в ЖСК и покупки паев, нужно учитывать стабильность и падение цен на недвижимость в ближайшем будущем (когда вам нужна готовая квартира):

    • Если ценник на жилье начал расти, то не надо покупать паи, ибо они упадут в цене.
    • Ровно как вообще стоит оценить такого кот в мешке, который неизвестно когда приведет вас к заветной квартире.

    Жилищно-строительные кооперативы и вообще вся эта “кооперативная” история хороши и будут работать в двух случаях:

    • Если цены на жилье будут падать в ближайшие 2-3 года, пока ваши паи будут крутиться в кооперативе;
    • Если вы, как новый пайщик, начнете активно привлекать новых участников ЖСК. Это не пирамида, но логика такова, что чем больше новых денег вольется в систему, тем выше стабильность оной и, следовательно, лично ваша вероятность получить жилье в принципе в обозримые сроки.

    Если вы успеете получить жилье до подорожания недвижимости (то есть впишитесь в эту “ паевую ” историю до того, как начнется движение цикла вверх), то считайте, что вы хороши аналитик и рубите фишку.

    Кроме того, вкладываясь в кооператив, вы автоматически должны стать продавцом его услуг, дабы обеспечить поток новый пайщиков. Если этого не делать, то очередь на квартиру замирает и время перехода в подбор и выделение необходимых средств для покупки жилья после накопления минимального пая становится “черным ящиком”, то есть непредсказуемой.

    Плюс ЖСК в том, что его банкротство исключено, а стоимость жилья в накопительной паевой системе — ниже, чем при ипотеке. Другое дело — сроки строительства: еще надо спросить, кто скорее отдаст вам ключи — застройщик или ЖСК.

    Декабрьскими правками введена ответственность менеджмента ЖСК за действия, которые повлекли за собой банкротство кооператива, или за отсутствие действий, которые могли бы тому препятствовать. ( http://government.ru/activities/selection/525/35242/ )

    Основной вывод в том, что инвестировать в жилищно-строительный кооператив выгодно только в том случае, если вы готовы искать новых вкладчиков и продавать их систему ЖСК.

    ✔️ Друзья, ДАРЮ чек-лист проверки надежности застройщика в обмен на подписку на мой Инстаграм про недвижимость! Надо ПОДПИСАТЬСЯ на профиль и в приветственном сообщении Вам придет ссылка на скачивание инструкции БЕСПЛАТНО.

    Что такое ЖНК?

    ЖНК—это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения паевых взносов.

    Кооператив создается по инициативе не менее чем 50 и не более чем 5000 человек.

    Имущество кооператива образуется за счет паевых и иных взносов членов кооператива, доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предприниматель­ской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых кооператив создан, и соответствует этим це­лям, добровольных пожертвований и иных не запрещен­ных законом источников.

    Передача жилого помещения в пользование члену ко­оператива осуществляется непосредственно после приоб­ретения кооперативом права собственности на это жилое помещение.

    Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое по­мещение, переданное кооперативом в пользование члену, приобретают право собственности на это жилое помеще­ние. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

    ЖНК не может состоять в договорных отношениях с чле­нами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обя­занности, связанные с осуществлением деятельности коо­ператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

    Кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обя­зательствам своих членов. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пре­делах своих паенакоплений.

    Членом кооператива может быть любой гражданин, достигший возраста 16 лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме.

    Жилищный накопительный кооператив может быть преобразован только в жилищный, жилищно-строитель­ный кооператив или в товарищество собственников жи­лья. Преобразование ЖНК в юридическое лицо иной ор­ганизационно-правовой формы допускается только в слу­чаях, предусмотренных федеральными законами.

    Если число членов ЖНК превысит 5000 человек, коопе­ратив подлежит принудительной реорганизации в судеб­ном порядке в форме разделения или выделения.

    При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобрете­ние жилых помещений кооператив вправе:

    вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в много­квартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;

    Кроме того, ЖНК вправе оказывать своим членам юри­дическую, консультационную и иную помощь, а также другие соответствующие целям деятельности кооперати­ва и не противоречащие законодательству РФ услуги.

    ЖНК за счет взносов членов кооператива обязан фор­мировать резервный фонд, размер которого определяет­ся уставом кооператива, но не может быть менее 1,5% размера паевого фонда ЖНК.

    Доходы, полученные кооперативом от осуществляе­мой им предпринимательской деятельности, направ­ляются в резервный фонд кооператива и при достиже­нии указанным фондом размера, установленного уста­вом ЖНК, распределяются между его членами пропор­ционально их паям путем зачисления соответствующих сумм в счет паевых взносов.

    На приобретение или строительство жилых помеще­ний ЖНК вправе использовать:

    средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива;

    При производстве, размещении и распространении ре­кламы, связанной с деятельностью ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобре­тение жилых помещений, не допускается:

    • приводить в рекламе ко­личественную информацию, не имеющую непосредствен­ного отношения к реклами­руемой деятельности;

    • гарантировать сроки приобретения или строительства кооперативом жилых помещений.

    Распространение рекла­мы, связанной с деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных

    средств граждан на приобрете­ние жилых помещений, во всех случаях должно сопровож­даться предоставлением информации о порядке покрытия членами ЖНК понесенных кооперативом убытков, сведе­ний о включении кооператива в реестр жилищных накопи­тельных кооперативов, а также указанием адреса специ­ального сайта в информационной сети, используемого коо­перативом для размещения информации.

    Ежегодно, в сроки, устанавливаемые уставом коопера­тива, но не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев после окончания очередного фи­нансового года, ЖНК обязан проводить годовое общее собрание своих членов.

    В случае выявления убытков, которые превышают сум­му, равную 25% паевого фонда ЖНК, ревизионная комис­сия (ревизор) или исполнительные органы кооператива обязаны потребовать созыва внеочередного общего соб­рания членов кооператива, а правление кооператива обязано созвать такое собрание.

    Размер части паевого взноса, после внесения кото­рой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, устанавливается уста­вом ЖНК, но не может быть менее 30% размера паевого взноса члена кооператива.

    Общий размер паенакоплений других членов коопе­ратива, направляемых ЖНК из паевого фонда на приоб­ретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива.

    Стоимость приобретения прав на строящиеся в по­рядке долевого участия жилые помещения истоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать 20% стоимости имущества ЖНК.

    ЖНК без предварительного решения общего собрания членов кооператива не вправе совершать сделки по отчу­ждению находящихся в его собственности жилых поме­щений, в том числе по обмену жилых помещений, пере­данных в пользование членам кооператива, другие сдел­ки, влекущие за собой уменьшение имущества коопера­тива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку).

    передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;

    выступать поручителем своих членов и третьих лиц, а также какимлибо иным способом обеспечивать исполнение обязательств указанными лицами;

    вносить свое имущество в качестве вклада в устав­ный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов и иным способом участвовать своим имуществом в фор­мировании имущества юридических лиц, за исключени­ем участия в формировании имущества саморегулируе­мых организаций ЖНК.

    Кроме того, за исключением деятельности, предусмот­ренной Законом о ЖНК, иную деятельность кооператив осуществлять не вправе (п. 1 ст. 3 Закона о ЖНК).

    Ведение ЖНК бухгалтерского учета и бухгалтерская (финансовая) отчетность кооператива подлежат обяза­тельной ежегодной аудиторской проверке. Уставом ко­оператива может быть предусмотрено проведение ау­диторской проверки один раз в два года, если сумма активов баланса кооператива не превышает на конец отчетного года 6 млн рублей.

    И еще. Обратите внимание, что согласно ст. 14 Феде­рального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О вве­дении в действие Жилищного кодекса РФ» жилищный или жилищностроительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставлен­ные им жилые помещения, в срок до 1 января 2007 года подлежит преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. При этом такие кооперативы осво­бождаются от уплаты государственной пошлины при реги­страции изменений их правового статуса.

    Непреобразованные кооперативы, в которых все члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные им жилые помещения, по истечении указанного срока подле­жат ликвидации в судебном порядке по требованию орга­на, осуществляющего госрегистрацию юридических лиц.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector