Частный маклер что это такое

Сам себе начальник: частный маклер

Когда риэлтору стоит пускаться в самостоятельное плавание? Цена вопроса, риски и возможности, которые дает риэлтору независимость? RealEstate.ru решил разобраться в этих вопросах и все посчитать. На этот раз мы поговорим о плюсах и минусах работы частного маклера. А в следующих публикациях оценим риски открытия своего агентства и работы по франшизе.

Когда риэлтору стоит пускаться в самостоятельное плавание? Цена вопроса, риски и возможности, которые дает риэлтору независимость? RealEstate.ru решил разобраться в этих вопросах и все посчитать. На этот раз мы поговорим о плюсах и минусах работы частного маклера. А в следующих публикациях оценим риски открытия своего агентства и работы по франшизе.

Освоившись в профессии риэлтора, нарастив свою клиентуру и сделав некоторые финансовые запасы, сотрудники агентств недвижимости рано или поздно задумываются о выходе из под крыла своей компании и начале собственного бизнеса. Вроде бы первоначальные инвестиции в этот бизнес невелики, и кажется, что работать самостоятельно может каждый риэлтор. Но думают многие, решаются – десятки, получается – у единиц.

Когда мы уходим?

Большинство из опрошенных RealEstate.ru успешных владельцев агентств недвижимости и успешных частных маклеров признавались, что «не было бы счастья, да несчастье помогло». То есть решались они на отделение от материнской компании в момент потрясений – финансовых или управленческих кризисов, немалую роль при этом играл и человеческий фактор. «Если бы не скрытность и жадность моих партнеров, что привело к полной потере доверия к ним, я бы никогда не пошел на этот шаг», — вспоминает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

«Если бы не кризис 2008 года, то я не решилась бы оторваться от своих, — говорит Ольга Никитина, работающая с того момента частным маклером, — мое руководство, испуганное снижением количества сделок, серьезно сократило нам процент, и стало штрафовать за любые мелочи, атмосфера в агентстве стала просто невыносимой, а я в итоге приняла решение работать самостоятельно».

Забегая вперед, скажем, что из множества опрошенных специалистов, на удивление, было крайне мало тех, кто горел желанием стать самостоятельным игроком, а вот почему, рассмотрим дальше.

У кого получится?

По словам частного риэлтора Натальи Широковой, уходить в самостоятельное плавание имеет смысл опытным агентам с наработанной собственной клиентурой. «На создание своей базы уходит не менее двух лет», — отмечает она. При этом риэлтор не только должен обладать специальными знаниями и умениями в различных областях, чтобы провести сделку от начала и до конца, но и быть самоорганизованным и дисциплинированным человеком, а также иметь очень сильную мотивацию. После того, как вы станете работать на себя, подгонять уже никто не будет, ведь начальников-то нет, но и поддержать вас тоже некому – не с кем посоветоваться, все решения нужно принимать самостоятельно, и нести за это ответственность. «Надо быть готовым вкалывать первые три месяца не покладая рук, иметь план по старту, и тогда все получится», — говорит Наталья Широкова.

Три способа работать самостоятельно

Существует три формы самостоятельной работы:

— частный маклер (с регистрацией индивидуального предприятия или без), минимальный объем стартовых инвестиций составляет 50 -100 тыс. рублей.

— создание своего агентства недвижимости, на старт-ап — 300 -500 тыс. рублей

покупка франшизы у крупных брендов. Франчайзинговый офис обойдется в 2,5 — 3 млн рублей.

Частный маклер: работа «на лево»

По идее, для того, чтобы начать работать самостоятельно, риэлтору нужны только собственные клиенты, базы данных, стол, стул, телефон и доступ в интернет. Офис не нужен – частники преимущественно работают из дома. Стать частным маклером можно и «по-серому», при этом формально оставаясь работать в каком-нибудь агентстве, не требующем от своих сотрудников регулярного присутствия в офисе и спокойно относящихся к его работе «на стороне». При этом все равно необходимо часть сделок проводить через свою компанию либо делиться процентами, иначе ваше агентство потеряет к вам интерес.

Именно с этого, по словам Ольги Никитиной, и начинают практически все частные маклеры. Такой метод позволяет ему пользоваться базами агентства, иметь прикрытие на случай возникновения каких-то проблем, и не отпугивает клиентов.

«Действительно, сейчас все больше клиентов, напуганные сообщениями о черных маклерах, обращают внимания на юридический статус риэлтора, продавцы и покупатели недвижимости боятся, что их обманут и охотнее заключают договор с компанией, чем с частником», — говорит риэлтор Юлия Махно.

«Обычно я работаю самостоятельно, клиенты приходят ко мне от людей, которым я уже помогла приобрести или продать квартиру, но если для кого-то из них важно, чтобы сделка осуществлялась именно через агентство, то я обращаюсь в ту компанию, где я работала раньше и провожу сделку под их брендом», — рассказывает Ольга Никитина.

В таком случае сумма вознаграждения для компании зависит от индивидуальных договоренностей, обычно это около 30 % от комиссии риэлтора. Если агент с хорошей репутацией, его давно знают, то сумма может быть символической, так как компания, ничем не рискуя и не вкладывая сил и средств, получает деньги за формальность.

Но работать неофициально становится все сложнее. К примеру, Российская гильдия риэлторов (РГР) готовит законопроект, согласно которому все риэлторы, незарегистрировавшиеся в профессиональных СРО будут считаться вне закона. Нужно будет иметь статус хотя бы «индивидуального предпринимателя».

ИП – следующий шаг

Другой способ получить юридический статус — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Это, конечно, серьезно увеличивает расходную часть (регистрация, бухгалтерское сопровождение, ежеквартальная сдача отчетов и, что немаловажно, уплата налогов), но позволяет частнику чувствовать себя уверенно.

Доходы частного риэлтора – это отдельная и очень индивидуальная тема, все зависит от специализации (жилая недвижимость, коммерческая, аренда или продажа и т.д.) и собственных возможностей маклера.

С одной стороны, он перестает делиться комиссией с агентством, и может забирать ее себе: если раньше он получал 30 – 50 % от принесенных в компанию денег, то сейчас может забрать себе все 100 % (за вычетом расходов). Но тут опять вступает в силу человеческий фактор: дабы привлечь клиента маклер может снизить размер комиссии, сделки иногда срываются в самый последний момент, да и силы небезграничны.

Вести одновременно несколько сделок – занятие утомительное, переложить «текучку» не на кого (если, работая в компании, можно попросить помочь коллегу, там есть курьеры, секретари и проч., то здесь ты один). На первые полгода придется забыть об отпуске и больничных, домашних делах, родственниках, быть готовым к постоянному стрессу.

Ориентировочные стартовые расходы

• около 30 000 рублей в месяц — приобретение баз данных (минимальный набор: ЦИАН, WinNER и 1-2 базы по аренде)
• до 5 000 рублей — регистрация индивидуального предпринимателя
• 20 000 — 35 000 рублей – годовое обслуживание в банке
• 5 000-25 000 рублей в месяц – бухгалтерское обслуживание (если ИП не готов самостоятельно осваивать тонкости банковских проводок и сдачи отчетов в налоговую, пенсионный фонд и т.д.).

Итого: первый год работы обойдется, как минимум, в 700 тыс. рублей.

Комиссии агентств недвижимости, в среднем, по рынку:

• 2 – 5 % от сделки (но не менее 150 тыс. рублей) — жилая (покупка/продажа)
• 2,5 – 3 % — продажа коммерческой недвижимости
• 50 – 70 % от одной ежемесячной ставки — аренда жилья
• 50– 100 % от одного ежемесячного платежа – аренда помещений и офисов
• 30 – 50 % от комиссии за вычетом расходов, понесенных агентством на рекламу, проверку и прочее, получает агент, работающий на компанию. Допустим, вся комиссия составляла 3 % (при сделке на 10 млн рублей, это 30 тыс. рублей, агенту остается 10 – 15 тыс. минус расходы).
Источник: усредненные данные различных АН, частных риэлторов.

Частный риелтор — кто это, что делает и как правильно сотрудничать с ним — отвечаем

Зачастую решение жилищных вопросов практически неосуществимо без привлечения профессиональных посредников, в том числе это частные риелторы.

На сегодняшний день граждане нередко задаются вопросом – «С кем же сотрудничать: с риелтерским агентством или с частным маклером?». Для того чтобы решить подобную задачу важно четко понимать, что делает тот или иной посредник.

В приведенной ниже статье наш ресурс максимально подробно расскажет о частных риэлторах, кто это, об условия работы с ними и их надежности.

Частный риелтор — кто это?

Честный опытный риэлтор — фото

Продажа, покупка или сдача в аренду недвижимости – достаточно ответственное мероприятие, имеющее немалое количество тонкостей и нюансов.

Дабы провести процедуру максимально быстро и выгодно, а также с минимизацией всевозможных рисков, граждане нередко прибегают к помощи профессионалов. Последними являются риелтерские агентства и частные специалисты.

Главное различие между ними – это принцип организации работы. Дело в том, что в риелтерском агентстве сделкой, как правило, занимается несколько специалистов, а частный маклер работает один.

Таким образом, частный риелтор – это специалист в риелтерской сфере, который оказывает посреднические услуги гражданам, решившим провести некоторую сделку с недвижимостью.

По своей сути, работа такого маклера полностью аналогична функциям риелтерского агентства. Ведь он также отвечает за:

  • поиск подходящих объектов или клиентов;
  • презентацию предлагаемых вариантов;
  • соблюдение законности сделок;
  • оформление нужной документации;
  • рекламу и продвижение объекта.

Отличия частного риелтора от риелторской компании

Важно понимать, что стоимость услуг частного специалиста заметно ниже, чем у агентства. При этом уровень и качество предоставляемых услуг может быть даже лучше.

Во многом подобная разница в цене связана с тем, что частный риэлтор работает в одиночку и ему не нужно тратить лишние средства на аренду офиса, технику, ведение организационной документации и другие вещи.

Многие люди полагают, что риск быть обманутым частным маклером намного выше, чем – агентством.

Подобное мнение ошибочно, так как грамотно подобранный специалист не только будет работать за меньшую сумму, но и будет более надежен.

Дело в том, что риелтерские агентства – это коммерческие организации, направленные на получение максимально возможной прибыли, а частный риэлтор работает только на себя и такому специалисту намного выгодней зарекомендовать себя с положительной стороны, дабы прорекламировать себя, ну а дополнительно подзаработать.

Читать еще:  Мегафон баланс как проверить

Учитывая данный фактор, можно констатировать, что работать с частным маклером может быть даже выгодней, чем с агентством.

В любом случае, надежность и выгодность сделок с любым посредником зависит от правильности его выбора, поэтому этому аспекту важно уделить наибольшее внимание.

Плюсы и минусы частных риелторов

Преимущества и недостатки частного риелтора

Теперь, когда принцип работы персонального риэлтора известен, давайте рассмотрим недостатки и преимущества работы с таким специалистом. Начнем, пожалуй, с плюсов. Их перечень таков:

  • Услуги частного риелтора обойдутся в полтора, а то и в несколько раз дешевле, нежели работа с целым агентством. Ранее уже было отмечено, что данная особенность связана с тем, что специалист работает в одиночку и не несет дополнительных, по факту ненужных самому клиенту затрат, которые, соответственно, не идут в счет оплаты его работы.
  • Личный риэлтор более ответственно подойдет к работе, если, конечно, для сотрудничества выбран грамотный специалист. Здесь, в первую очередь, действует принцип саморекламы, что при работе «на себя» немаловажно.
  • Ответственность частного риэлтора точно такая же, как и у целого агентства, поэтому относительно данного вопроса специалист точно не проигрывает отдельной организации. На сегодняшний день большинство одиночных маклеров являются индивидуальными предпринимателями, что в целом практически приравнивает их к полноценным агентствам. Но принцип и суть работы слегка иная.

Важно понимать, что наличие представленных выше преимуществ при работе с личным риэлтором имеет место быть лишь в том случае, когда специалист подобран грамотно и он реально разбирается в своей сфере специализации.

Учитывая данный фактор, можно выделить один минус подобного сотрудничества – это необходимость правильного подбора специалиста.

Безусловно, и с риелтерским агентством действует аналогичный принцип, но подобрать ответственную и качественно работающую организацию слегка проще, чем отдельного специалиста.

Теперь, зная все плюсы и минусы работы с частным риелтором, каждый сможет без особых проблем понять, нужно ли ему такое сотрудничество или нет.

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Честный риелтор не будет скрывать информацию о своей деятельности, своих контактах и местонахождении.Всю информацию можно почерпнуть из сети Интернет.

Но прежде чем решать вопрос о сотрудничестве с конкретным специалистом, лучше поискать отзывы о работе данного риелтора.

Добросовестный юрист никогда не будет работать в конфликте с законодательством, поэтому он скорее всего зарегистрирован в налоговой как индивидуальный предприниматель.

При договоренности об оказании риелторской помощи необходимо заключить письменный договор с указанием оказываемых услуг и её точной стоимости. Стоимость услуг частного риелтора будет значительно ниже, чем у юридической конторы, а качество подготовки документов на достаточно высоком уровне.

Не следует забывать, что государственный регистратор прав, фиксирующий факт перехода права наделен полномочиями по полной правовой экспертизе предоставленного пакета документов, так что в случае попытки мошенничества со стороны риелтора регистратор приостановит спорную сделку с указанием причин приостановки.

Как правильно работать с частным маклером?

Что нужно знать при заключении сделки с личным риелтором?

Резюмируя разбор личности частного маклера, не лишним будет рассмотреть правильный алгоритм сотрудничества с данным специалистом. На самом деле подобная процедура не особо сложна и состоит из следующих шагов:

  1. Поиск частного риелтора. На данном этапе крайне важно действовать ответственно и не сотрудничать с первым попавшимся частником. Как минимум, необходимо провести с ним беседу, попросить резюме и услышать отклики о его работе. Если общая картина положительна, то сотрудничать со специалистом можно. В ином случае лучше отказаться от работы с маклером и подыскать другой вариант.
  2. Оформление сотрудничества. Этот шаг не особо сложен, если вы уже выбрали грамотного специалиста. Как правило, такие риелторы сами предлагают заключить договор, где будут отмечены все нюансы сотрудничества. Работать на чистом доверии не стоит, каким бы честным не казался вам маклер. Документальная часть сотрудничества – очень важный аспект сотрудничества с персональным риэлтором.
  3. Непосредственно сотрудничество. Здесь все крайне просто: происходит работа с маклером по его специализации. Он предлагает варианты, вы выбираете, оплачиваете работу – сделка завершена.

Как видите, частный риэлтор – это достаточно удобный для сотрудничества специалист. Главное при работе с подобными спецами – тщательный подбор кандидатуры и верная организация сотрудничества.

В общих чертах все нюансы данных процедур были освещены выше. Надеемся, сегодняшняя статья была для вас полезна. Удачи в работе с риелторами!

Узнать ответы на некоторые вопросы, связанные с работой частного риелтора, вы можете, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

К кому обратиться: частный маклер или агентство недвижимости?

  • 16 июня 2010
  • Категория: Риелтор? Риелтор. Риелтор!
  • 2
  • 19971

Цена вопроса

На рынке в настоящее время работает очень много агентств недвижимости, и уровень доверия к данным компаниям велик. Многие люди еще помнят, как их обманывали в лихие 90-е недобросовестные риэлторы, и когда рынок перестал быть стихийным и стал цивилизованным, с радостью стали обращаться в агентства недвижимости. Таким образом, времена частных маклеров канули в Лету – эта тенденция последних четырех лет связана с формированием цивилизованного рынка недвижимости.

Тем не менее, на рынке остались еще частные риэлторы, они пытаются конкурировать с агентствами. Многим из них это удается.

Почему вообще встает вопрос между частным маклером или агентством? Человек, который хочет поручить проведение сделки с его квартирой посреднику, прежде всего, сталкивается с тем, что стоимость услуг частного маклера дешевле. Экономия у частного риэлтора выходит по многим пунктам: ему не нужно арендовать офис, он не содержит на постоянной основе весь тот штат сотрудников, которые занимаются обслуживанием сделки, а прибегает к их услугам по мере необходимости, на определенном этапе сделки – с разовой оплатой. Таким образом, получается, как в известной рекламе: «А если не видно разницы – зачем платить больше?» Далее портал Move.su постарается проанализировать, существуют ли все-таки принципиальные различия между частным маклером и агентством недвижимости.

Юридическая проверка квартиры

Один из главных аргументов, который приводят сторонники риэлтерских агентств – это то, что только агентство может провести грамотную юридическую проверку документов. Так ли это на самом деле? Юридическая проверка квартиры означает, что сначала идет сбор определенных документов, а затем их тщательный анализ. Может ли провести подобный анализ частный маклер? Зависит, конечно, от уровня маклера, но в целом он может обратиться к тем же самым источникам информации, что и агентство, и, если его собственных знаний недостаточно, привлечь тех же самых специалистов.

Другое дело, что, как считается, связи агентства могут быть обширнее – то есть теоретически оно может иметь доступ к более полной информации. Но опять же, надо понимать, что частный брокер может не только не уступать, но и превосходить агентство по количеству и качеству налаженных контактов.

С другой стороны, если даже есть возможность получить во время проведения проверки получить информацию за определенную плату, захочет ли частный риэлтор за это платить? Дело в том, что агентство, оплачивая определенную услугу, относит издержки ко всей компании, и может за счет масштаба компании платить за проверку документов суммы, которые частному агенту могут показаться слишком крупными. Желание частника сэкономить в конечном итоге может больно ударить по клиенту.

Разговор об ответственности и гарантиях

Сторонники риэлтерских агентств любят аргументировать свою позицию тем, что частные брокеры не дают никаких гарантий и не несут никакой ответственности за сделку. Впрочем, какие гарантии несут риэлтерские агентства при совершении сделки? Выплачивают ли они какую-то компенсацию в случае, если сделка будет признана незаконной? С этим вопросом мы обратились к риэлтерским агентствам.

Наталья Ракова, генеральный директор АН Great reality рассказала, что агентство несет материальную ответственность в рамках условий, прописанных в договоре. В случае признания сделки недействительной, агентство компенсирует клиенту оплаченные услуги. «Исключение – тот случай, когда агентство является собственником проданной недвижимости. Конечно, риэлтор должен нести ответственность за проведение сделки, но законодательно такая ответственность никак не предусмотрена. В соответствии с законодательством, агентство несет ответственность в рамках полученного вознаграждения, а так же в соответствии с условиями страхования профессиональной ответственности», — говорит эксперт.

Что происходит, если вы обращаетесь не в агентство, а к частному риэлтору? Во-первых, если частный риэлтор работает официально как индивидуальный предприниматель, и, что называется, «в белую», то вы с ним заключите точно такой же договор на оказание агентских услуг. Риэлтор будет нести ответственность в рамках данного договора. Но если изучать рынок, можно заметить, что довольно много брокеров работают с обычными квартирами, а вот за те, которые стоят от миллиона долларов – берется мало кто из частников, в том числе потому, что, хотя в договоре и прописан уровень ответственности, — но все равно «кишка тонка».

К вопросу о профессионализме

Еще один аргумент, который приводят сторонники риэлтерских агентств – это то, что у частного маклера зачастую нет соответствующей квалификации. Пожалуй, это одно из наименее убедительных возражений. В самом деле, кто такие частные риэлторы? Это люди, которые, скорее всего, когда-то работали в агентствах недвижимости и затем ушли в свободное плавание. Такой специалист может обладать не только меньшей, но и большей квалификацией – ведь для того, чтобы работать на себя требуется гораздо больше навыков и деловых качеств, чем ежели быть под крылом компании.

Кстати, отдельно стоит сказать про такую категорию частных риэлторов, которые официально работают в компании, но при этом совершают сделки в обход нее, то есть попросту «левачат». Эти риэлторы пользуются всеми информационными базами компании, прибегают к помощи ее юристов, берут у нее клиентов, но сделки совершают самостоятельно. Конечно, это выбор каждого – обращаться к таким «работающим налево» риэлторам, но стоит задать вопрос: если риэлтор нечестен с компанией, будет ли он честен с вами? И куда потом предъявлять претензии, если по заключенной сделке возникнут проблемы – в конечном итоге она ведь пройдет не официально через компанию.

Читать еще:  Проценты сбербанк как считать

Реклама

Есть еще несколько возражений, которые приводят противники частных риэлторов. Так, говорят, что у агентства недвижимости больше возможностей для рекламы объекта. Так ли это?

На самом деле, если рассматривать работу агентства недвижимости изнутри, то можно видеть, что бюджет делится как на имиджевую рекламу (довольно дорогую), так и на рекламу по объектам. Что касается имиджевой рекламы, то частники в большинстве случаев предпочитают на нее не тратиться, поскольку работают по рекомендациям. Ситуация же с рекламой по объектам интересная. Так, компания выделяет определенную сумму на такую рекламу, но конкретный сотрудник не может повлиять на то, какая в итоге часть этого бюджета придется на его объекты. Таким образом, у частного риэлтора, который в этом плане сам себе хозяин, гораздо больше возможностей для управления рекламной компанией. Так, даже портал Move.su помимо достаточно дорогих предложений по рекламе для компаний имеет в своем арсенале и недорогие баннеры и мини-спецпредложения, которые будут интересны, в первую очередь, частникам.

За что не любят частных маклеров

Итак, мы рассмотрели многие нюансы риэлтерского бизнеса, и в целом можно сказать, что нет того, что было бы не доступно частному маклеру – что могло бы сделать агентство недвижимости. Почему же частных брокеров не любят?

Если говорить об отношении со стороны клиентов, то, как уже было сказано, это отголосок 90-х годов прошлого века. Частные брокеры ассоциируются с нецивилизованным рынком, а клиенты сегодня хотят более высокого сервиса.

Примечательно то, что опытный частный маклер сегодня действительно может предоставить более высокий уровень обслуживания. Поскольку конкуренция очень большая, у частного маклера уровень услуг может быть выше – он более внимательно отнесется к вашей ситуации, индивидуальный подход опять же. Частный брокер вам лишний раз позвонит и расскажет, как идут дела с вашей квартирой, будет стараться вам угодить.

Почему частных маклеров не любят в агентствах недвижимости? Во-первых, конкуренция. Во-вторых, те, кто вращается на рынке, знают, что некоторые из этих самых маклеров – действующие сотрудники агентств недвижимости, которые предпочитают еще и «левачить».

Во-вторых, в агентствах не любят частных риэлторов, потому что те, по их словам, делают рынок непрозрачным, закладывают свою маржу и живут за счет агентств. Действительно, есть такая категория частных брокеров, но это не относится к опытным профи. Так, например, частник может случайно получить заказ – объект или клиента. После этого он добавляет свою маржу и звонит подряд во все агентства, предлагает с ним сотрудничать. Агентства выполняют всю работу, ищут клиента или ищут покупателя на его объект, в итоге сделка проходит по завышенной цене, а частник получает свою маржу – которая может быть даже больше, чем прибыль агентства. Естественно, что таких «паразитов» никто не любит.

Итоговое слово

Так к кому все же обратиться: в агентство недвижимости или к частному брокеру?

Пять способов купить квартиру: риэлтор, частный маклер, агентство и другие

Каждый ищет свой баланс цены и риска. Для кого-то единственно возможный вариант — «заплатить сполна и спать спокойно», кто-то пытается экономить на каждой операции. Всего существует пять способов купить квартиру. У каждого — свои нюансы, достоинства и недостатки

1. Купить квартиру через риэлтерскую компанию

Цена вопроса: 3-8%

САМЫЙ ПРОСТОЙ И ПОНЯТНЫЙ ВАРИАНТ. ДЛЯ ЗАНЯТЫХ ЛЮДЕЙ, У КОТОРЫХ НЕТ ВРЕМЕНИ ИСКАТЬ КВАРТИРУ САМОСТОЯТЕЛЬНО И РАЗБИРАТЬСЯ В ДЕТАЛЯХ СДЕЛКИ.

В идеале покупка квартиры потребует всего нескольких встреч с агентом и продавцами: пару вечеров на просмотр квартир (три-четыре варианта за день), еще день — внесение задатка и, наконец, подписание договора и закладка денег в банковскую ячейку. Через две недели можно получать свидетельство о собственности. Все остальное сделает агентство.

Покупка квартиры через агентство недвижимости — это пакт с бизнес-структурой, отсюда все плюсы и минусы такого варианта. Главный минус — надо платить: клиент оплачивает работу и риэлтера, и юристов, и всех их начальников. Цена зависит от стоимости квартиры и региона. Например, если стоит задача купить квартиру в Пскове, вы заплатите агентству намного меньше, чем при покупке, скажем в Москве.

При этом плата не всегда ограничивается оговоренной комиссией: есть агентства, умеющие так скрывать разницу заявленных цен купли-продажи (до $10-20 тыс.), что другие участники сделки о ней даже не догадываются. Главный плюс — в безопасности сделки. Юридическая служба проводит экспертизу правоустанавливающих документов на квартиру, оценку правомочности предыдущих переходов права собственности на объект и организует юридическое сопровождение сделки. Кстати, мошенники боятся крупных агентств как огня.

Кроме того, в агентствах всегда можно получить широкий спектр услуг: от оценки недвижимости до консультаций и помощи в получении ипотечного кредита. В случае возникновения юридических проблем с купленной квартирой солидные агентства недвижимости обычно защищают клиента в суде, предоставляя своих юристов. Клиенты, приобретающие недвижимость через компанию «Миэль-недвижимость», получают бессрочное гарантийное обязательство. По нему агентство берет на себя финансовую ответственность за проведенную сделку в размере стоимости объекта. При негативном исходе судебного дела «Миэль-недвижи-мость» возмещает ущерб — выплачивает деньги или предоставляет аналогичное жилье.

2. Купить квартиру через риэлтера-дискаунтера

НОВИНКА МОСКОВСКОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ: ПОЛНЫЙ ОБЪЕМ УСЛУГ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ, НО ДЕШЕВЛЕ.

Пока по схеме дискаунтера с низким фиксированным комиссионным вознаграждением в 2% работает только бюро недвижимости «Агент 002». Принцип «Агента 002» — так называемая открытая комиссия: покупатель и продавец точно знают суммы вознаграждения, а компания не пытается заложить в сделку дополнительные доходы.

При заключении договора с «Агентом 002» клиент вносит аванс в размере 8260 руб. Компания берет на себя обязательства предложить покупателю как минимум семь реальных вариантов, отвечающих его требованиям (площадь квартиры, число комнат, район, состояние и т. д.). Если в течение срока действия договора (обычно два месяца) ни один из вариантов клиенту не подошел, договор можно продлить. Обязательный аванс страхует агентов компании от работы впустую — в случае, если покупатель вдруг отказался от своих намерений.

«Агент 002» может позволить себе низкие комиссионные за счет снижения собственных расходов. Бизнес-модель компании предполагает экономию, в частности, благодаря четкому разделению труда. Работу по договору от начала до конца курирует персональный менеджер, но на определенных этапах к ней подключаются узкопрофильные специалисты, завершают сделку юристы. Командный подход позволяет агентству контролировать сделки: ведь работа в одиночку искушает риэлтера заняться маржевыми «играми», чтобы «накрутить» цену или провести сделку в обход своей компании. Еще один принцип «Агента 002» — экономия на офисах.

В то время как другие агентства недвижимости расширяют сеть отделений, компания имеет один крупный офис, предпочитая развивать автопарк для своих агентов. Его содержание обходится значительно дешевле аренды офисов в Москве.

Компания берет на себя обязательства предложить покупателю как минимум семь реальных вариантов, отвечающих его требованиям

3. Купить квартиру через частного маклера

ЦЕНА ВОПРОСА: $1000-5000

КАК БЫ КРУПНЫЕ АГЕНТСТВА НИ БОРОЛИСЬ C «ЧЕРНЫМИ» РИЭЛТЕРАМИ, ОНИ ВЫНУЖДЕНЫ ПРИЗНАТЬ: ЧЕРЕЗ МАКЛЕРОВ СОВЕРШАЕТСЯ ЗНАЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ СДЕЛОК.

Частники перебивают клиентов у агентств в первую очередь за счет меньшего размера комиссионных. Ведь маклеру не надо содержать офис, тратиться на имиджевую рекламу и оплачивать штат сотрудников вспо­могательных служб. Частного маклера, как и хорошего врача, люди «по цепочке» рекомендуют своим знакомым. Обычно это человек, поработавший в крупных агентствах, имеющий свою клиентуру и потому не видящий смысла отдавать большую часть гонорара фирме. В большинстве стран кроме агента по недвижимости, который показывает квартиры и ведет переговоры, сделку постоянно сопровождают также юрист и финансовый или ипотечный брокер — в нашей стране риэлтер выполняет работу за троих. Поэтому

валификации предъявляются особые требования. Впрочем, многие частные маклеры хорошо разбираются в смежных областях, а по I сложным вопросам консультируются с коллегами. Опытный маклер обычно сильно загружен и высоко ценит свой труд; за $1000 со сделки будет работать только начинающий, не очень профессиональный человек. Минусом покупки квартиры через маклера можно считать риски, обусловленные зависимостью от человеческого фактора.

В отличие от сотрудника риэлтерской компании, частника никто не подстрахует в случае болезни или непредвиденной жизненной ситуации. Не существует и многоступенчатой системы подготовки к сделке, которая снижает риски. В варианте с частным маклером все зависит от его порядочности и профессионализма. Главный вопрос: как найти хорошего частного маклера? На объявления в газетах или интернете здесь положиться нельзя; разумнее довериться рекомендации знакомых, которые остались довольны его услугами.

4. Найти самому и оформить сделку через агентство

ЦЕНА ВОПРОСА: $800-3000

ПОКУПКА КВАРТИРЫ ВКЛЮЧАЕТ ДВА ОСНОВНЫХ ЭТАПА: ПОИСК ВАРИАНТА И ОФОРМЛЕНИЕ СДЕЛКИ.

И никто не запрещает самому найти подходящую квартиру, а проведение сделки доверить агентству. Если у вас есть время, то в итоге вы можете сэкономить существенную сумму. Как найти квартиру? На самом деле, практически все варианты находятся в свободном доступе. Более десяти лет главный источник информации — газета «Из рук в руки»: через нее проходят практически все квартиры Москвы за исключением элитных. Есть еженедельник для риэлтеров «Тригон», где информация представлена очень удобно. В интернете можно найти как базы данных печатных СМИ, так и предложения крупнейших столичных агентств.

Подходящие варианты надо прозвонить, выясняя, не продана ли квартира, не изменилась ли цена, каковы прочие условия я сделки. Опытный риэлтер уже на этапе «телефона» отсекает проблемные варианты, непрофессионалу, конечно, придется потратить намного больше времени на звонки и просмотры. Итак, изучив массу вариантов, вы выбрали квартиру, которая устраивает по своим характеристикам и цене. Теперь вы можете подключить агентство, которое осуществит юридическую проверку документов, поможет прове­сти саму сделку (подготовит договор, подстрахует в проведении расчетов), а также сдаст документы на регистрацию и затем заберет их.

Лучше обращаться в агентство еще до передачи продавцу задатка (аванса): специалисты помогут избежать ошибок — например, в договор внесут пункт, по которому аванс возвращается, если при юридической проверке обнаружатся проблемные моменты. Привлечение агентства особенно важно в сложных случаях: квартира сменила ряд владельцев и надо проверить ее историю; имели место наследование, раздел имущества и т. д. Участие агентства способствует также повышению комфортности и безопасности при проведении ваших расчетов с продавцом.

Читать еще:  Три года не плачу кредит что будет

5. Купить квартиру самостоятельно

ЦЕНА ВОПРОСА: — 0

САМЫЙ ЭКОНОМИЧНЫЙ ПО ДЕНЬГАМ, НО РИСКОВАННЫЙ И ЗАТРАТНЫЙ ПО ВРЕМЕНИ И УСИЛИЯМ ВАРИАНТ.

Требует от покупателя значительных знаний и опыта в проведении подобных сделок.

Представим, что вы нашли подходящую квартиру и готовы ее приобрести. В этом случае надо изучить документы и понять ситуацию с квартирой: сколько собственников и прописанных на данной жилплощади, когда она была приватизирована и сколько раз меняла хозяев. Чем короче история квартиры, тем лучше. Если история сложна (разводы, наследство, дети) или сами продавцы внушают сомнение (к примеру, пьющие люди), тогда есть смысл в дополнительной проверке. Бывают и простые ситуации, когда всего один владелец, который приватизировал эту квартиру и уже долго живет в ней.

При внесении задатка или аванса (разница в том, что при невыполнении продавцом условий задаток возвращается покупателю в двойном размере) надо проверить весь пакет документов на квартиру, собранный хозяевами для сделки: это подлинники правоустанавливающих документов, справки бТИ (экспликация и поэтажный план), финансовый лицевой счет, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по квартплате и прочее. А также договориться о деталях сделки (дата, сумма, банк, сроки выписывания с жилплощади) и прописать эти условия в договоре аванса.

В назначенный день стороны встречаются в банке (аренда ячейки обойдется в среднем в $50-100 в месяц). Деньги пересчитывают и помещают в ячейку с дополнительным условием — продавец может получить доступ к деньгам лишь предоставив зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Заранее подготовленный договор купли-продажи (его подписание можно не заверять у нотариуса) и пакет документов отвозят на госрегистрацию. Через две-четыре недели по зарегистрированному договору купли-продажи продавец получа­ет деньги в банке, а покупатель вступает в права владения.

Кто такой маклер: чем занимается, функции, сколько зарабатывает

16 октября 2019

Сегодня речь пойдет о «полулегальной» профессии моего друга. Который то ли брокер, то ли риелтор, то ли сводник. Он маклер: это не должность, это призвание.

Кто такой маклер и чем он занимается

Например, услуги брачного агентства – это услуги маклера. Он находит «покупателя» на «товар» (желающего создать семью или познакомиться). Товара в физической форме здесь нет. Иначе это уже проституция.

Кстати, по вопросу, как правильно: маклеры или маклера. Слово, пришедшее из немецкого языка. В толковом словаре Ожегова и Ушакова множественное число – маклера (с оттенком презрения).

Современные правила изменили написание. Для мужского рода во множественном числе правильно «маклеры».

Краткая история профессии

Маклер появился с возникновением торговли. В столицах, крупных торговых городах и портах были люди, помогающие находить нужного человека, а точнее, сводившие покупателя и продавца.

Иногда маклером становился посол, а продавцом услуги – двор короля или султана. Покупатель обращался за помощью к высокопоставленной особе, а тот за отдельную плату договаривался о сделке.

С возникновением аукционной торговли, бирж формируется отдельная профессия «маклер». Одни маклеры стали работать на открытых торговых площадках, остальные же искали клиентов в других местах.

В XIX в. Торговое право европейских стран (итальянский торговый кодекс, германское торговое уложение и др.) считало маклера свободной профессией, не должностной. А по российскому законодательству лица, совершающие подобные действия, преследовались по закону.

Ведь в роли продавца часто выступало должностное лицо, набивающее свой карман, а не служащее государевым интересам (в воровском жаргоне маклер – аферист, человек, промышляющий фальшивыми документами).

В английском языке нет такой профессии. Говорят: я брокер, риелтор или посредник, агент недвижимости. Слишком уж циничный след оставили маклеры в истории.

В СССР ни о каком посредничестве речи быть не могло. За многоходовки с обменом квартир грозила уголовная ответственность (маклер получал незаконные доходы за одну сделку, в несколько раз превышающие среднюю зарплату).

После образования отдельных государств во множестве появились маклерские конторки по недвижимости, страхованию. Открылись биржи, и там стали работать люди, называющие себя маклерами.

Функции и обязанности

Основная обязанность маклера вне зависимости от работы – оформление сделки в соответствии с законодательством. Запомните правило: учет по документам должен быть идеальным.

Остальное зависит от места работы. В страховой компании могут дополнительно попросить писать тексты рекламного характера, обзванивать/рассылать письма, делать мелкие подарки клиентам и т. п.

Место работы

Маклер может работать как индивидуально, так и в мелкой или крупной фирме сферы недвижимости, торговли, страхования, финансов.

Кто может стать

От маклера требуется находить общий язык с людьми, входить в доверие, умение правильно подать себя (манеры, внешний лук успешного человека, грамотность речи).

Это постоянная работа над собой, анализ каждой сделки по вопросам:

  • что получилось;
  • как можно исправить;
  • каковы последствия.

Должно быть аналитическое мышление, стрессоустойчивость и чуточку любви к авантюрам.

Отличия от брокера

  • страхования;
  • недвижимости;
  • антиквариата;
  • торговли;
  • политики и др.

На чем зарабатывает и сколько получает

Обычный сотрудник «сидит на зарплате», иногда собственник доплачивает процент от заработка.

Кто регулирует деятельность маклеров в России

В некоторых случаях на занятия определенным видом деятельности придется приобретать лицензию.

Какие навыки нужны для работы

Навыки нарабатываются. Большое количество сделок, клиентская база – навык, которого у новичков еще нет.

Зато может быть:

  • быстрая адаптация в коллективе;
  • умение находить индивидуальный подход;
  • смелость отстаивать свои убеждения, не унижая собеседника (навык переговоров).

Личные и профессиональные качества

Я перечислю самые важные личные качества:

  • личное обаяние;
  • внутренний нравственный стержень;
  • хорошая память;
  • критическое мышление;
  • быстрая обучаемость.

К профессиональным отнесу:

  • скрупулезность и дотошность к деталям;
  • стрессоустойчивость;
  • настойчивое стремление повышать квалификацию.

Необходимые знания

Кроме базовых знаний в профильном направлении (например, для работы брокера на бирже – высшее образование по специальности «финансы»), обязательна проработка законодательства.

Второе направление – работа с личной харизмой, умением расположить к себе собеседника.

Маклеру пригодятся знания из области торговли (как продать, «холодные» сделки, «холодные» контакты и др.).

Иностранный язык важен, если планируется выход на мировой рынок (актуально для брокеров).

Виды маклеров

Мы сами частенько становимся маклерами, когда попадаемся на сделку «приведи друга и получи вознаграждение». И даже не задумываемся об этом. Рассмотрим часто упоминаемые виды маклеров.

  • учета;
  • налогового агента;
  • перечисления депозитов конечному акционеру.

Анализировать сделки, как пишут некоторые, ему незачем (да и что это?). Его задача – получить комиссионные за услуги от сделки, а не от результата сделки (продажа акций на бирже с убытком, но маклер получил вознаграждение за услугу).

Финансовый

Пример финансового маклера: есть владелец заводов, газет, пароходов. Желает продать колхоз. Маклер находит покупателей. Сводит их вместе, получает комиссионные за услуги.

Пример консалтинга: есть проблемы на фирме. Я делаю полный анализ хозяйственной деятельности, денежных потоков, разрабатываю рекомендации по улучшению – оказываю консультационные услуги.

Страховые компании иной раз готовы платить комиссионные людям, профессионально работающим с поиском клиентов. Поэтому создаются агентства поменьше. Сотрудники оформляют сделку от лица крупной компании и получают вознаграждение.

По этой же схеме работают туристические агентства (не путать с турфирмами). Они не разрабатывают туры, продают чужие готовые (вспоминаем «официальный дистрибьютор»).

По недвижимости

Риелторские конторы сами ничего не строят. Их работа – свести покупателя и продавца. До недавнего времени это была одна из самых криминальных сфер.

  • закрывали глаза на явные нарушения со стороны застройщика (дом на бумаге), получая комиссионные;
  • проворачивали незаконные сделки с квартирами по завещанию, липовой продаже и залогу.

Регулярно встречаю подобные сюжеты по ТВ.

Плюсы и минусы профессии

  • сделки часто балансируют на грани законности. Кроме уголовной ответственности, добавляются муки совести (обманите бабушку в оценке квартиры или мать с ребенком ради наживы или просто ради лояльности начальства – сможете жить с таким грузом?);
  • общение с людьми – фактор стресса;
  • необходимость постоянного повышения квалификации («50 лет, и все учишься»).

Что нужно, чтобы стать маклером в России с нуля

Маклер – это умение видеть свою выгоду и умение совершить сделку в рамках действующего законодательства. Лучшие из них хорошо образованы, эрудированы, харизматичны, умеют найти общий язык и преподнести себя правильно (не возвышаясь над собеседником, но и не заискивая перед ним).

Обычная работа на бирже, в страховой или риелторской конторе также требует высшего образования с уклоном в профессиональную сферу и развитого навыка коммуникации.

Где можно пройти обучение и сколько оно стоит

Для желающих связать себя с недвижимостью подойдут строительные вузы. Если хотите открыть брачное агентство – учитесь на психолога.

Цена обучения – вопрос индивидуальный. Поскольку специальности пользуются спросом, то и стоимость обучения выше. Если получится поступить на бюджет, получение образования становится бесплатным.

Как строить карьеру и перспективы профессии

Для начала определитесь с направлением деятельности. Затем:

  • получите профильное образование;
  • пройдите стажировку, отработайте пару лет в команде, набираясь опыта;
  • не бросая работу, начните оказывать разовые услуги;
  • когда почувствуете в себе силы (и накопите стартовый капитал для покупки лицензии), уходите в «свободное плаванье».

Конечно, можно замечательно себя чувствовать, строя карьеру в том же турагентстве (сначала менеджер, потом старший менеджер – зарплата растет). Но свобода движения, приложения сил, воплощение задумки – это индивидуальное предпринимательство с дальнейшим ростом в юридическую особу.

P . S . Не стройте иллюзий: риелторские агентства приглашают на работу без образования, обещая высокий заработок. Плата за незнание – неправильно оформленная сделка. И уголовная ответственность. Либо вы учитесь до, планируя карьеру, либо уже работая, в режиме «спринтерская марафонская дистанция».

Заключение

Мой друг маклер – владелец галереи, где выставляются художники. Оброс связями среди коллекционеров и директоров/сотрудников музеев. Так и живет. Ничего противозаконного в своей работе не видит.

На сегодня все. Мир денег удивительный. Подписывайтесь на статьи, ставьте лайки. Под моим руководством ваш личный доход увеличится. Удачи!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector