Как начать инвестировать в недвижимость

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость?

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

👍 За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

👎 Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

👍 За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

👎 Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Читать еще:  Как проверить баланс интернета на компьютере

Инвестиции в недвижимость: инструкция по инвестированию + ТОП-4 лучших варианта вложений

Приветствуем читателей «Biznesmenam.com»! В этой статье поговорим про инвестиции в недвижимость: в какие объекты можно инвестировать свои деньги и как это правильно сделать.

Хотите создать пассивный доход, чтобы получать деньги, не предпринимая для этого больших усилий? Тогда инвестирование в недвижимость поможет вам достичь этой цели.

Прочитав данный материал, вы узнаете:

  • в какую недвижимость стоит вкладывать свои денежные средства;
  • как инвестировать в коммерческую недвижимость;
  • как не попасться к мошенникам на крючок.

1. Почему инвестирование в недвижимость — это выгодно?

Инвестирование в недвижимость является одним из самых доходных и стабильных вложений на сегодняшний день. Недвижимое имущество — это долгосрочная перспектива.

Вложив денежные средства в коммерческую или жилую недвижимость, вы как минимум – сохраните от инфляции, а как максимум – приумножите свой капитал.

Недвижимое имущество всегда являлось одним из самых ликвидных активов. Квартиры, дома, земельные участки всегда пользовались спросом на рынке. Ведь каждый день образуется новая семья, которой просто необходима крыша над головой.

Для инвестирования в недвижимое имущество не обязательно сразу обладать крупной суммой денежных средств. Можно вступить в ЖСК (Жилищно — строительный кооператив), или вложить деньги в малогабаритное жилье.

Существуют 2 варианта получения дохода от приобретаемой недвижимости:

  1. Долгосрочный актив: купил квартиру, сдал в аренду и приумножаешь свой капитал;
  2. Краткосрочный актив: купил квартиру на стадии строительства, а после сдачи дома ее ликвидность выросла, и продажа приносит доход.

📌 О том, как продать квартиру быстро и выгодно, читайте в нашей статье.

Недвижимое имущество в маленьких поселках и деревнях будет менее ликвидным, чем в больших городах. Но, соответственно, оно и стоит на порядок дешевле.

Не стоит забывать и о расходах на содержание данного актива:

  • капитальный ремонт;
  • регулярный косметический ремонт;
  • исправление поломок по необходимости;
  • ежемесячные коммунальные платежи и другое.

📌 Рекомендуем также прочитать статью — «Куда вложить деньги».

2. В какую недвижимость вложить деньги — ТОП-4 популярных вида объектов недвижимого имущества

Далее подробно разберем различные виды недвижимости, особенности инвестирования и важные аспекты.

Вид 1. Жилые помещения

Рассмотрим на конкретном примере вложения денежных средств в квартиру.

При выборе недвижимости стоит обязательно обращать внимание на следующие показатели:

  • район, в котором она находится;
  • транспортную доступность;
  • внутреннюю инфраструктуру (дворы, парковки, детские сады, школы, магазины и т.д.);
  • внутреннее состояние квартиры и дома в целом.

Вид 2. Коммерческие помещения

Инвестиции в коммерческую недвижимость более доходны , так как она стоит дороже на рынке жилья.

Стоит учитывать! Даже небольшое офисное или торговое помещение может стоить на порядок выше жилой квартиры в этом же районе. Однако и арендная плата за коммерческое помещение будет в разы выше ⇑ арендной платы жилой квартиры.

Коммерческая недвижимость больше всего подходит для долгосрочного вложения с целью получения арендной платы.

Вид 3. Земельные участки

Вложив свои накопления в земельный участок, на скорую аренду тоже не стоит рассчитывать. Вкладывать в земельный участок денежные средства — это на перспективу .

Брать нужно землю под строительство или же для сельскохозяйственных угодий.

Вид 4. Объекты за рубежом

Выгодные инвестиции в недвижимость в 2017 году включают в себя вложения в зарубежные объекты. Как актив — это очень перспективное вложение, особенно если вы часто выезжаете в эту страну. Как и у нас, стоимость на жилье в других странах редко падает.

Покупая недвижимость за рубежом стоит быть предельно внимательным, вам не обойтись без помощи посредника, а это дополнительные траты.

ВАЖНО! В первую очередь рассматривайте страны, в которых вы в дальнейшем можете получить гражданство или вид на жительство, иначе это вложение не имеет смысла.

При смене власти или перевороте государство может лишить права собственности на недвижимость не гражданина и забрать ее в пользу государства.

В целом, это очень интересное и перспективное вложение денежных средств.

3. Как инвестировать в недвижимость — пошаговый алгоритм действий

Шаг 1. Собрать стартовый капитал

Вам нужны свободные денежные средства для инвестирования.

Если вы ограничены в финансах, рассмотрите следующие варианты:

  • приобретите комнату, чтобы перепродать ее дороже или сдавать в аренду;
  • вступите в долевое строительство;
  • возьмите квартиру в ипотеку.

На последнем варианте остановимся подробнее. Допустим , у вас есть некая сумма и вы хотели бы приобрести квартиру для сдачи ее в аренду, но денег на покупку не хватает. В таком случае вы можете использовать накопления как первоначальный взнос.

Сейчас ипотечное кредитование стало более чем доступно практически всем, а ежемесячное погашение процентов, как правило, полностью покрывается арендной платой.

Шаг 2. Мониторинг рынка

Определив способ приобретения жилья, начинайте изучать рынок недвижимости. Это может занять длительное время, но не стоит торопиться . Тщательно выбирайте объявления, обращайте внимание на продолжительность продажи квартиры в том или ином районе.

Иногда выгодные предложения появляются на рынке и очень быстро раскупаются. В основном это переезды в другие города, люди часто снижают стоимость для срочной продажи и оставляют максимум имущества. Поэтому проверять рынок нужно регулярно .

Шаг 3. Оформление сделки

Можно оформить сделку самостоятельно или привлечь юриста.

Сейчас в нашем государстве большая часть сделок проходит сначала нотариальное удостоверение и только потом регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

При такой сделке помощь юриста может и не понадобиться, потому что нотариус сам готовит договор купли-продажи и проверяет чистоту сделки.

Если вы приобретаете квартиру с использованием ипотечных средств , то банк проверяет ее чистоту, а страховая компания гарантирует покрыть практически все риски. Поэтому, даже если вы впервые инвестируете денежные средства в недвижимость, не торопитесь привлекать посредников, ведь это дополнительные затраты.

Если вы планируете приобрести квартиру с дальнейшей ее перепродажей , то помните о налоговых вычетах. Продав квартиру в течение 3 -х лет (сейчас вносятся поправки на изменение данного срока с 3-х лет до 5) после покупки, вы должны заплатить налог на прибыль.

4. Как увеличить доходность от инвестиций в недвижимость — ТОП-5 эффективных способов

Для того, чтобы получить большую прибыль от вложения в недвижимость, ее нужно купить максимально дешево.

Для увеличения прибыли можно использовать различные способы:

  1. Изучите застройщика, предлагающего дешевые квартиры на стадии строительства, тщательно оцените степень его надежности. Ведь бывают случаи замораживания постройки дома, если строительная компания признается банкротом;
  2. Можно также купить квартиру в плохом состоянии и сделать в ней ремонт.Разница между ценой покупки и продажи недвижимости в таком случае может составлять от 10 % до 25 % в зависимости от затрат;
  3. Стоимость жилья можно увеличить грамотной перепланировкой. Выбрав подобное инвестирование в недвижимость в России, не стоит забывать о разрешении из БТИ, так как некоторые виды перепланировок запрещены, например , снос несущих конструкций. Перед перепланировкой обязательно проконсультируйтесь со специалистом и получите разрешение соответствующего органа власти;
  4. Банки продают с торгов квартиры должников с целью погашения их кредита. Обычно состояние подобного жилья неудовлетворительное, но его стоимость ниже, чем на рынке от 10% до 40%. Когда банк берет квартиру в залог, он делает отчет об оценке, и от стоимости в отчете делает скидку. Поэтому квартира, продаваемая с торгов, заведомо будет дешевле ;
  5. Увеличить стоимость и ликвидность недвижимого имущества можно за счет перевода его из жилого в нежилое, особенно если квартира, расположенная на первом этаже, находится в доме с высокой проходимостью или на «красной линии». Это долгая процедура. Вам потребуется обязательно отдельный вход (дополнительные затраты), но при сдаче площади в аренду под офис вы компенсируете все расходы. Стоит учитывать, что квартира не должна быть в залоге у банка, так как он не даст согласие на изменение категории недвижимости. Не получится так поступить и с квартирой, купленной в ипотеку.

Нередко бывают случаи, когда продается квартира с прописанным людьми, которых в дальнейшем новый собственник выписывает через суд самостоятельно. Это довольно длительная, затратная и нервная процедура.

Поэтому наличие прописанных в квартире жильцов стоит проверять перед ее покупкой. Обратите также внимание на задолженность по коммунальным платежам. Ведь долг старого хозяина-банкрота переходит к новому владельцу.

Рекомендуем также ознакомиться с нашим подробным материалом — «Куда вложить деньги в этом году, чтобы заработать».

5. Кто может помочь в инвестировании в жилую либо коммерческую недвижимость — обзор 3 компаний

Инвестировать в недвижимость денежные средства можно самостоятельно или обратиться к специалистам в этой области. Сейчас есть много компаний, которые предлагают свои услуги на инвестиционном рынке недвижимости.

Вы покупаете квартиру и оформляете ее себе в собственность, а дальнейшей ее реализацией занимается компания. Например, компания Activo , предлагает свои услуги и гарантирует прибыль от 11 % годовых (что выше, чем любой вклад в надежном банке), плюс у вас остается ликвидный актив в виде недвижимости или денежных средств от ее реализации.

Передав свой актив в доверительное управление, вы ежемесячно получаете денежные средства на счет с полной отчетностью действий. Очень удобно, не правда ли?

С зарубежной недвижимостью настоятельно рекомендуем поступить именно так. Для этого можно обратиться в международную компанию Gordon Rock .

Если вы еще не располагаете достаточными средствами для приобретения полноценного объекта недвижимости, но решили инвестировать именно в неё, то рекомендуем обратиться в компанию Е3 Investment . Данная компания давно на рынке и предлагает своим вкладчикам начинать инвестирование в недвижимое имущество от 100 000 рублей.

Выбирать компанию или заниматься инвестированием самостоятельно решать только вам.

6. Заключение + видеоролик

Подводя итоги всему вышеперечисленному, можно сделать вывод о том, что инвестирование в недвижимое имущество очень перспективно. Данный вид вложения денежных средств может обеспечить вам стабильный пассивный доход.

Вы можете начинать делать инвестиции в недвижимость, имея на руках минимальный свободный капитал, и приумножить его, если распорядитесь им грамотно.

В завершение также советуем посмотреть обзорное видео об инвестировании — как и с чего начать новичку:

На этом у нас все. Команда «Biznesmenam.com» желает всем успехов и выгодных вложений!

Читать еще:  Как восстановить кбм в базе рса росгосстрах

P.S. Если вам понравился материал, то поделитесь им в социальных сетях и не забывайте оставлять свои комментарии ниже.

Автор финансового журнала «Бизнесменам.com», в прошлом руководитель известного smm-агенства. В настоящем коучер, интернет-предприниматель и маркетолог, инвестор. Рассказываю: как эффективно управлять личными финансами, выгодно их приумножать и больше зарабатывать.

На страницах сайта Вы найдете много полезной для себя информации.

Как начать инвестировать в недвижимость и насколько это выгодно в современных реалиях

Доброго дня, уважаемые друзья! Вложение в недвижимость признается наиболее надежным и стабильным финансовым инструментом. Такие инвестиции помогут не только сохранить денежные средства от инфляции, но и приумножить капитал в перспективе.

Как инвестировать в недвижимость: с чего начать и выгодно ли это в условиях сегодняшнего экономического положения? Будем разбираться вместе.

Какие есть варианты

Инвестиции в недвижимость могут быть как спекулятивными (краткосрочными), т.е. предусматривающими заработок на перепродаже, так и долгосрочными – когда мы приобретаем объект для сдачи его в аренду или ждем повышения стоимости в будущем.

Исходя из данного принципа выделю 4 основных направления инвестирования:

Каковы нюансы каждого варианта и велика ли выгода, рассмотрим более подробно.

Жилая недвижимость

За всю российскую историю цены на квартиры резко падали только 3 раза: в 1998-ом вследствие дефолта, в 2008-ом из-за мирового кризиса и в 2016-ом по причине отечественного кризиса.

В остальном с начала 90-х стоимость жилья стабильно росла примерно на 3-5 % ежегодно.

Аренда

Наиболее популярный и простой способ заработать на квартире – приобрести и сдать в аренду. Что важно учесть:

  • В зависимости от региона, расположения дома и прочих факторов арендная плата может сильно варьироваться. В малоразвивающихся районах без достаточной инфраструктуры и хорошего транспортного снабжения выгодно сдать квартиру не получится.
  • Лучше приобретать 1-2-комнатные апартаменты и студии – небольшие квартиры сдать проще.
  • Недвижимость будет требовать периодических, а нередко и непредвиденных денежных вливаний в виде ремонта, покупки вышедшей из строя техники, покрытия последствий прочих форс-мажоров.
  • Стоит брать в расчет вероятность простоя, когда старые жильцы выехали, а новые еще не нашлись, либо вновь приобретенная квартира просто долго «висит» без спроса.
  • Окупаемость недвижимости, сданной в аренду, превышает 7-10 лет. Только после этого можно выйти на чистую прибыль.

Интересный вариант! Можно купить 2-3-комнатную квартиру, либо пентхаус, и оборудовать помещение под гостиницу или хостел, сдавать комнаты посуточно. Многие также приобретают квартиры и делают их перепланировку в студии.

Перепродажа

С целью спекуляции приобретаются квадратные метры как на вторичном рынке, так и в новостройках, включая квартиры на начальном этапе строительства.

Можно купить недорогую квартиру на вторичном рынке с плохим ремонтом, либо на первичном на стадии котлована, вложиться в стройматериалы и продать с неплохой разницей в цене.

При выборе квартиры акцентировать внимание нужно на следующих моментах:

  • Развитость инфраструктуры: поблизости должны быть детские сады, школы, остановки общественного транспорта, магазины, поликлиника и т.п. Квартира в доме, расположенном в «чистом поле» за несколько километров от городской черты может годами не находить своего покупателя.
  • Ремонт. Не стоит создавать супермодный интерьер: не каждому придется по вкусу экстравагантный ремонт, а, к примеру, в старой хрущевке такие вложения просто не окупятся. Лучше пусть в квартире будет недорогая, но современная обстановка, светлые тона, чистые окна, исправная сантехника.
  • Для продажи выгоднее брать квартиры на средних этажах, подальше от лифта, с окнами во двор, без смежных проходных комнат.

Если Вы решили вкладываться в «котлован», пристально изучите застройщика. В последнее время стало весьма рискованно покупать такие квартиры, да и разница в цене от фундамента до сдачи за последние годы существенно снизилась, что перестало даже оправдывать потенциальные риски.

Коммерческая недвижимость

Данный вариант более интересен в плане прибыли, но требует большего капитала и знаний, а потому, зачастую, проблематичен в реализации.

Какие здесь есть варианты:

  • Можно приобрести готовое помещение и сдавать его в аренду под офис, магазин, парикмахерскую, склад, кафе и т.п.
  • Можно выкупить жилую квартиру на первом этаже, перевести в нежилой статус, оборудовать отдельный вход и найти арендаторов под аналогичное назначение.

Надо отметить, что коммерческие площади в последние несколько лет показывают отрицательную динамику арендной стоимости вкупе с резким падением спроса.

Объясняется это как кризисом, так и отсутствием должной поддержки малого и среднего бизнеса, который нуждается в подобной недвижимости.

При этом сроки окупаемости, несмотря на ежемесячную плату в разы превышающую аренду жилых квартир, – 6-9 лет.

Строительство

Данный вариант может предполагать как покупку квартиры на раннем этапе строительства, так и прямое инвестирование в строительные объекты.

Последний вариант можно осуществить следующими путями:

  • Привлечение соинвесторов. В нашей стране данное направление еще только начинает развиваться. Схема проста: Вы находите партнеров, готовых вложиться вместе с Вами в объект строительства, и по итогу все вместе получаете свою долю дохода соразмерно вложенному капиталу.
  • Краудфандинг. Предполагает коллективное сотрудничество людей, которые объединяют свои сбережения для того, чтобы поддержать усилия третьего лица или организации. Цели могут быть разными: помощь пострадавшим от стихийного бедствия, поддержка политкомпаний, а также получение прибыли от совместных инвестиций.

Объекты за рубежом

Можно весьма выгодно вложиться в недвижимость у побережья и сдавать ее в сезон, либо самостоятельно переехать в солнечное государство и претендовать на ПМЖ. Главными недостатками такого способа инвестирования являются:

  • Заграничные квадратные метры, как правило, оцениваются в долларах или евро. В пересчете на рубли даже сравнительно дешевая квартира станет уже менее доступной для российского покупателя.
  • Придется столкнуться со сложностями в связи с контролем за жильем, решением юридических аспектов и прочих вопросов, требующих личного присутствия.
  • В свете последних событий, связанных с санкциями, появляется реальная опасность того, что российского гражданина в будущем просто не пустят в страну, где находится купленная квартира, либо вовсе отберут зарубежную собственность.

Наиболее доступные способы

Альтернативный и более доступный способ инвестирования в недвижимость — использование специальных платформ или паевых фондов недвижимости.

Говоря о первом варианте, стоит сказать, что в июле 2019 года в силу вступил ФЗ № 214, согласно которого теперь денежные средства дольщиков уходят на специальный эскроу счет, и пока строительство объекта не завершится — застройщик не сможет ими распорядиться.

Таким образом, для реализации проекта застройщиком теперь используются заемные средства банка, а деньги дольщиков остаются не задействованными до самой сдачи объекта. Компания-застройщик прямо заинтересована в своевременном окончании строительства, чтобы забрать деньги с эскроу счета и не переплачивать проценты по банковскому кредиту.

Более того, средства новых дольщиков не могут быть использованы в иных целях, в т.ч. для завершения строительства старых объектов компании.

Банковское учреждение, в свою очередь, тщательно проверяет застройщика, генерального подрядчика и сам проект перед выдачей кредита.

Но, если раньше, к примеру, на разнице покупки в стадии «котлована» и продажи квартиры под ключ инвестор мог заработать до 35% за 2 года, то сейчас эта схема стала практически не актуальной. Застройщик получает от банка до 90% стоимости объекта и занижать стоимость квадратных метров в самом начале строительства уже нет.

Несмотря на все это, у застройщика остается потребность в привлечении дополнительных оборотных средств для запуска новых проектов, что создало условия для привлечения частных инвесторов.

Для этих целей, к примеру, была создана площадка Инвестел (официальный сайт investel.ru ), предлагающая инвестировать в новостройки от 100 000 руб на срок от 6 мес под 13% годовых.

К особенностям этой платформы можно отнести:

  • Предлагаемые для инвестирования объекты на Investel принадлежат проверенным застройщикам, которые работают по эскроу и контролируются банком.
  • Необходимые документы и договора в Инвестел заключаются напрямую с застройщиком и доставляются курьерской службой.
  • При инвестировании суммы, эквивалентной квартире, эта же квартира станет обеспечением инвестиции по Договору долевого участия (ДДУ).
  • Если сумма инвестирования меньше стоимости квартиры или объекта, то в качестве обеспечения будет выступать соглашение с самим застройщиком о том, что выплату суммы взноса с процентами осуществит банк при раскрытии эскроу счета (при сдаче дома).

Мнение экспертов

В текущем году выросли ставки по ипотечным кредитам, соответственно спрос на такой способ приобретения жилья стал падать, что в свою очередь постепенно влечет и уменьшение спроса на недвижимость в целом.

Есть вероятность того, что в скором времени у застройщиков возникнут сложности в выплате займов, и они будут вынуждены продавать квартиры по сниженной стоимости.

Важно не упускать такие моменты, регулярно проводя мониторинг ситуации на рынке.

Вместе с тем по причине удорожания стройматериалов скоро будут повышаться и цены на квадратные метры, а потому потенциальным инвесторам в недвижимость стоит поторопиться с вложением капитала.

Не уступает в этом вопросе и вторичное жилье. Некоторые собственники неоправданно завышают цены на квартиры, на фоне чего жилье по прежним ценам быстро расходится среди предприимчивых покупателей.

Советы инвесторам

Если Вы только задумываетесь над тем, чтобы вложиться в объект недвижимости, обратите внимание на следующие важные нюансы:

  1. Еще «на берегу» стоит определиться со своими финансовыми возможностями, либо с путями, которыми Вы будете эти возможности извлекать. От этого будет зависеть последующая стратегия и сроки окупаемости. Подойдите со всей серьезностью и к выбору объекта инвестиций, поскольку каждый из них будет приносить разный доход, разные обязательства и риски.
  2. Изучите рынок недвижимости, посмотрите доски объявлений: это позволит более реально посмотреть на ситуацию, оценить, что и за какую цену продается или снимается.
  3. Не пренебрегайте помощью правовых специалистов. Юристы помогут как заключить договор с продавцами вторичного жилья, так и проверить благонадежность застройщика.
  4. Помните, что инвестиции в недвижимость являются, в целом, долгосрочными. Окупаемость сданной в аренду квартиры может доходить до десятка лет, а в случае с перепродажей прибыли можно ждать до трех и более лет.

Несмотря на относительно низкую ликвидность такого финансового инструмента и многочисленные подводные камни, недвижимость остается одним из самых надежных способов сохранить и в долгосрочной перспективе приумножить свой капитал.

Какой бы ни была сейчас ситуация на рынке, квартиры в любом случае будут постепенно расти в цене и всегда пользоваться спросом.

Благодарю за внимание и надеюсь, что статья оказалась для Вас полезной. Делитесь материалом с друзьями в социальных сетях и подписывайтесь на обновления блога, впереди еще много важного и интересного.

Читать еще:  Как поменять номер телефона в

Инвестиции в недвижимость: стоит ли, как и в какую инвестировать

Вопрос того, как приумножить свои средства, является одним из ключевых для предпринимателей. Для многих важна финансовая подушка и наличие дополнительных источников дохода. Следовательно, деньги нужно куда-то вкладывать. Вопрос только в том, куда.

Многие задумываются над тем, выгодно ли инвестировать в недвижимость. С одной стороны, это безопасный и стабильный вариант. Но здесь есть и подводные камни, связанные с ненадёжными застройщиками и с законодательными нюансами. И рисковать приходится крупными суммами.

Поэтому перед тем, как инвестировать деньги в недвижимость, нужно сначала во всём разобраться. Желательно понять общую картину и актуальное положение дел на рынке на данный момент. Тогда вы сможете свести риски к минимуму.

Стоит ли инвестировать в недвижимость

Для начала необходимо оценить плюсы и минусы инвестиций в недвижимость, чтобы понять, с чем вы вообще будете иметь дело. Нельзя поддаваться эйфории или воспринимать всерьёз исключительно одну рекламу.

Плюсы инвестиций в недвижимость

У такого способа распоряжения деньгами есть несомненные преимущества:

  • стабильный рост стоимости самой недвижимости и защита от инфляции, то есть можно не бояться, что такая собственность обесценится;
  • большое количество разных направлений;
  • возможность в любой момент изъять средства (реализовать имущество) или оформить кредит, сделав такую собственность залоговой;
  • большое количество разных объектов;
  • возможность получать дополнительный доход, сдавая недвижимость в аренду;
  • привлекательные программы от ряда застройщиков.

Минусы инвестиций в недвижимость

У такого решения есть и минусы:

  • частая покупка и продажа означают высокое налоговое бремя, что снижает прибыль от недвижимости;
  • низкий уровень ликвидности собственности;
  • деньги можно изъять быстро, но оперативность означает неизбежную потерю части средств;
  • покупка новостроек предполагает высокий уровень риска;
  • стоимость такой собственности напрямую зависит от национальной экономики и от экономической ситуации в регионе, то есть от того, на что инвестор повлиять не может;
  • траты на содержание такой собственности;
  • необходимость выплачивать налог на недвижимость;
  • невозможность точно рассчитать повышение стоимости на такую собственность в будущем.

Инвестировать в недвижимость в России традиционно – надёжно. Вы можете потерять часть средств, но даже при самом плохом раскладе у вас всё равно останется сама собственность. Хотя не стоит забывать основные риски. Однако и об остальных минусах следует помнить.

В какую недвижимость лучше инвестировать

Выше уже говорилось о том, что эта сфера инвестирования отличается большим количеством направлений. Их можно выделить по специфике объектов. Итак, давайте разберёмся в том, в какую недвижимость выгодно инвестировать. Ниже описаны все основные варианты, которые у вас есть.

Жилая недвижимость

Это – самое напрашивающееся решение. При первой покупке можно претендовать на налоговые льготы. А ещё такая собственность всегда будет востребованной. И в целом, если вы не знаете, как инвестировать в недвижимость при малом капитале, лучше начать с этой группы.

Дело в том, что сейчас на рынке очень популярны миниатюрные студии. Покупают и квартиры с общей площадью 20-24 м2. Многие берут также отдельные комнаты. Всё это позволяет стартовать даже без серьёзных изначальных вложений.

Коммерческая недвижимость

Это направление – одно из самых традиционных для предпринимателей. Оно выгодно тем, что такую собственность очень легко будет перевести в активы. А ещё её можно впоследствии без проблем продать, если регион активно развивается. Одним словом, обратить внимание на такой вариант явно стоит.

Загородная недвижимость

Эта недвижимость особенно востребована рядом с крупными мегаполисами. На такой способ вложения денег стоит опираться, если город активно развивается. Вполне вероятно, что уже через 5 лет местонахождение дома станет ещё одним районом. И тогда стоимость собственности увеличится на порядок.

Зарубежная недвижимость

Это направление может быть очень перспективным, если разобраться, как именно инвестировать в зарубежную недвижимость. То есть вам нужен будет посредник, агент, который сможет вникнуть в тонкости законодательства другого государства и грамотно провести сделку от вашего имени.

Земельные участки

Такую возможность тоже не стоит игнорировать. Земельные участки требуют минимум трат на поддержание. Но и здесь важно понимать, как правильно инвестировать, чтобы выбрать перспективный вариант. Если вы не разбираетесь в качестве почвы, то лучше заказать анализ экспертам.

Сравнительная таблица вариантов инвестирования в недвижимость

Выше представлены основные направления, по которым можно вкладывать деньги в такую собственность. Чтобы вам легче было понять, в какую недвижимость лучше инвестировать, изучите внимательно эту таблицу.

Инвестиции в недвижимость

Инвестициями в недвижимость можно назвать операции с недвижимостью, которые могут приносить или приносят доход. Для их осуществления совершенно необязательно быть состоятельным человеком. Достаточно иметь какую-либо недвижимость, которую можно сдавать в аренду, либо продать.

Грань между инвестициями в недвижимость и операциями с недвижимостью определить достаточно сложно. К примеру, человек взял кредит в банке для инвестиции денег в шикарную квартиру, но произошел обвал на ранке недвижимости, при этом возросли проценты по кредиту, в результате человек потерял и квартиру, и деньги. А другой приспособился в зимнее время сдавать небольшую дачу за городом, при этом получает стабильный пассивный доход.

Виды инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость достаточно разнообразны, их можно отличить по объекту инвестирования (квартира, дача коттедж), по региону (город, страна и так далее), по стадии покупки (покупка участка под строительство, вклады в строительство на начальном этапе, приобретение готового объекта).

Инвестиции в иностранную недвижимость становятся в наше время все более популярными. Привлекательной является возможность иметь свою недвижимость где-нибудь на курорте, либо вложение денег в недвижимость стран со стабильной экономикой, либо возможность получения рентного дохода.

Инвестиции в загородную недвижимость являются одним из наиболее приоритетных направлений в инвестициях для жителей больших городов. Решений для инвестиций в данном вопросе может быть несколько – приобретение готового коттеджа, приобретение недостроенного здания, приобретение земельного участка под строительство.

Пять советов инвестору

Совет 1. Нужно заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций. От этого полностью будет зависеть последующая стратегия, вложения денежных средств, или сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать.

Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.

Совет 2. Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение. Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее.

Для этого идеально подойдут локальные и Российские площадки объявлений вроде Авито, на которых одни люди помогут понять, что продается, а другие то, что арендуется. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.

Совет 3. По возможности не пользоваться посредниками. Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать.

Совет 4. Необходимо пользоваться услугами юриста. Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.

Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией. Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.

Совет 5. Нужно забыть о мгновенной прибыли. Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.

Несколько слов о рисках

Как и любая инвестиционная деятельность, инвестирование в недвижимость таит в себе немалые риски. Несколько слов о рисках в Российских реалиях.

Риск ипотеки. В России кризис 2008-2009-го годов произошел не так сильно, как во всем остальном мире. Недвижимость упала в цене, но не настолько сильно, как в Европе и Америке. Это связано с тем, что ипотека пришла на Российский рынок достаточно поздно, только в начале нулевых.

Падения цен в 2015-2016-ом году помимо Российского кризиса связываются с тем, что подошел период выплат по 10-ти летним ипотекам, и процент невозврата заметно повысился. Неизвестно, что будет, когда подойдет 15-ти и 20-ти летний срок, ведь в Америке к периоду погашения, разразился кризис общемирового масштаба.

Риск жилья. Неизвестно, действительно ли пройдет сейчас минимум цен, или стоимость жилой недвижимости необоснованно росла на протяжении всего периода времени. Именно вопрос с ценовым минимумом заставляет говорить о рискованности нынешних инвестиций в жилую недвижимость.

Нужно внимательно следить за ситуацией, и как только прояснится, будет ли недвижимость и дальше расти, или покажет отрицательную динамику, тогда и принимать решения о вложении в жилье.

Риск в строительстве. Со строительством много говорить не нужно. Липовые застройщики, двойные продажи квартир, и многие другие мошеннические схемы, о которых многие люди знают не понаслышке.

Инвестировать в строящиеся дома действительно выгодно, и это приносит намного больше денег, но нужно взвешивать риски, внимательно изучать компании и только после этого принимать решения о вложении средств в строительство.

Инвестиции в недвижимость: покупка квартиры является не настолько простым вопросом как может показаться сначала. Количество обманутых совладельцев, так же как и обманутых покупателей квартир на рынке недвижимости остается в наше время достаточно большое количество.Перед тем как приступать к инвестициям на рынке недвижимости необходимо тщательно изучить особенности рынка.

Инвестиции в недвижимость при некоторых условиях достаточно сильно похожи на инвестиции в акции. В общем, и то и другое является долгосрочными инвестициями, которые при определенных условиях должны приносить прибыль.

В настоящее время, в условиях высоких темпов инфляции, инвестиции в недвижимость не слишком активны. Высокая стоимость вкладов и огромные риски привели к снижению активности в этой сфере.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector